Dans le cas où les propriétaires des biens immobiliers préfèrent établir leur propre gestion, ils vont opter pour la création d’une SCI (Société Civile Immobilière).
Dans l’indivision, et à moins que les indivisaires établissent une convention d’indivision par acte notarié, ce sont les articles 815 et suivants du Code Civil qui servent de référence.
Dans la SCI, ce sont les statuts sociaux rédigés par les associés qui fixent les règles de fonctionnement et d’organisation.
SCI et indivision, quelles sont les formalités à respecter ?
Alors que la mise en place de l’indivision est automatique et n’implique aucune formalité ni aucun frais mise à part éventuellement les frais générés par la convention d’indivision, signée par les indivisaires devant notaire, la création de la SCI génère un ensemble de formalités dont certaines ont un coût :
- choix du statut juridique,
- rédaction des statuts sociaux par les associés de la SCI,
- publication d’une annonce légale dans un SHAL (Support Habilité à recevoir des Annonces Légales) au format numérique ou dans un JAL (Journal d’Annonces Légales) au format papier.
Note, même si les associés choisissent le JAL, l’annonce légale peut être passée en ligne sur le site Internet du journal,
- constitution du dossier d’immatriculation transmis au greffe du Tribunal de Commerce ou au CFE (Centre de Formalités des Entreprises).
La gestion du patrimoine immobilier : avantages à la SCI, pourquoi ?
Bien entendu, nous partons du principe que la création d’une SCI pour la gestion de son patrimoine immobilier est réalisée pour atteindre deux objectifs :
- optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier aux héritiers,
- réduire les droits de succession.
Le fonctionnement de la SCI transforme la détention de biens immobiliers au profit d’un ensemble de règles et de clauses établies par les associés fondateurs dans les statuts sociaux de la société civile, l’objectif étant de distinguer le droit de gestion et la propriété du patrimoine.
Rappel, à la création de la Société Civile Immobilière, les associés et le gérant cèdent la propriété de leur bien immobilier au profit de la SCI.
Les associés fondateurs de la SCI ne tirent avantage de cette création qu’en utilisant les règles comptables et fiscales dédiées aux sociétés : amortissement, démembrement des parts sociales et mise en réserve des bénéfices de la SCI :
- amortissement comptable des biens immobiliers afin de réduire le bénéfice qui revient à l’usufruitier dans le but d’augmenter la valeur de la SCI qui sera transmise aux héritiers nus-propriétaires,
- démembrement des parts de la SCI : l’associé, en tant que donateur, procède à la donation de la nue-propriété de tout ou partie de ses parts sociales aux héritiers (enfants ou pas) qui deviennent donataires. Le donateur continue de toucher les bénéfices issus de la SCI et la valeur capitalisée est attribuée aux héritiers nus-propriétaires après le décès dudit associé,
- mise en réserve : les bénéfices sont mis en réserve dans le but de limiter la distribution des dividendes aux seuls capitaux qui ne font pas l’objet d’un nouvel investissement dans la SCI.
Attention, le manque de connaissance approfondie du système comptable peut remettre en cause l’utilité de la SCI. Dans ce cas, l’aide d’un professionnel est indispensable.
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