Le mode de fonctionnement de la SCI ou celui du régime d’indivision génère parfois des différences notables, en termes de création et de gestion mais aussi lorsqu’il s’agit de mettre fin à l’un ou à l’autre des systèmes. L’indivision se termine lorsque chaque indivisaire se voit attribuer sa quote-part (succession devant notaire) alors que la durée de vie de la SCI s’inscrit dans ses statuts sociaux, même si la fin de vie peut être prématurée pour diverses raisons.
SCI ou indivision, création ou régime établi ?
Les propriétaires qui gèrent un patrimoine immobilier en commun entrent systématiquement dans le régime de l’indivision ; pourtant et de plus en plus souvent, ces propriétaires se posent la question de savoir si ce régime “clés en mains” est le bon ou s’il faut envisager le projet de création d’une SCI.
En effet, les articles 815 et suivants du Code Civil établissent les règles de fonctionnement des indivisaires au sein de l’indivision alors que les associés de la SCI écrivent leur propre règlement en rédigeant les statuts sociaux de leur entreprise.
Si les propriétaires des biens immobiliers gérés en commun doivent faire un choix entre la SCI (Société Civile Immobilière) et le régime d’indivision, il est important qu’ils appréhendent certaines des subtilités des deux systèmes.
Mais alors, cadre juridique existant ou création de son propre environnement ? Indivisaires ou associés ? Gestion des biens indivis ou gestion d’un capital social formé des biens immobiliers devenu patrimoine immobilier, propriété de la SCI ?
SCI ou indivision, pourquoi faire un choix ?
Nous avons comparé le fonctionnement de la SCI et celui du régime de l’indivision sur quelques secteurs essentiels afin de vous aider dans un choix qui peut s’avérer complexe.
Création
- L’indivision : aucune formalité ni démarche de mise en place et donc, aucun frais liés à cette étape administrative. Malgré tout, les indivisaires doivent régler les frais de notaire ou d’avocat liés à la signature d’une convention d’indivision.
- La création d’une SCI génère sont lot de formalités : rédaction des statuts sociaux, parution d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) au format papier et plus récemment (loi Pacte – 2020) sur un Support Habilité à recevoir des Annonces Légales (SHAL) au format numérique, constitution du dossier de demande d’immatriculation, dépôt auprès du greffe du Tribunal de Commerce ou du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) concerné. Certaines d’entre elle générant un coût.
Gestion
- L’indivision respecte les règles légales. Les décisions prises par les indivisaires et concernant la gestion des biens immobiliers sont de trois ordres :
- les actes conservatoires (chauffage, petits travaux) : l’indivisaire décide seul,
- les actes de gestion (signature, renouvellement bail locatif) : les décisions se prennent à la majorité des 2/3 des droits indivis ou parts d’indivision,
- les actes de disposition (vente, achat bien immobilier) : les décisions se prennent à l’unanimité des indivisaires.
- Les statuts sociaux de la SCI déterminent des règles de gestion et d’administration. Le gérant prend seul les décisions dans les limites des pouvoirs que lui attribuent les statuts sociaux et en tant que représentant légal de l’entreprise. Les autres décisions font appel au vote des associés et du gérant, réunis en Assemblée Générale.
En cas de mésentente, les parts sociales d’un associé peuvent être rachetées ; il est impossible de forcer la vente d’un bien immobilier.
Transmission de parts
- L’indivision offre la possibilité de faire une donation intégrale de la quote-part.
Note, la “quote-part” est la fraction des biens que possède un indivisaire.
- Dans la SCI et sans acte notarié complémentaire, pacte d’associés ou clause d’agrément, une donation, cession, transmission, vente ou achat, etc. de parts sociales, engage le vote des associés lors d’une Assemblée Générale.
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