Comment monter une SCI de gestion ou location ?

Comment monter une SCI de gestion ou location

La Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale qui a pour objet social (activité principale) la gestion d’un patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de la gestion de biens immobiliers, de la construction-vente d’un immeuble ou de la transmission de ce patrimoine immobilier dans une famille lors d’une succession (SCI familiale), afin d’éviter les pièges de l’indivision

La SCI de gestion-location en quelques mots 

La gestion de gestion-location est une des différentes formes de SCI dont l’activité principale est de mettre en location « en nue propriété », des biens immobiliers et d’en tirer un profit financier.  

Les biens immobiliers loués représentent les apports en nature des associés lors de la création de la Société Civile Immobilière. Ces apports restent la propriété de la SCI et constituent avec les apports en numéraire (argent) le capital social, distribué aux associés apporteurs sous la forme de parts sociales valorisées selon le montant total dudit capital social. 

En fonction du nombre de parts sociales détenues par chaque associé, celui-ci a le droit de vote en Assemblée Générale afin de participer à la vie de la SCI et n’est engagé dans le remboursement des dettes de la SCI qu’à hauteur de ses apports. 

Monter une SCI de gestion ou location, l’importance des statuts sociaux 

Il faut avant tout, réunir au moins deux associés qui vont faire le choix d’un statut juridique (SCI de gestion-location) et s’occuper ensuite de la rédaction des statuts sociaux de l’entreprise. Ces statuts définissent le fonctionnement de la SCI en passant en revue chaque élément qui semble important dans la constitution et la vie de la société. 

En premier lieu, les statuts sociaux notifient : la dénomination sociale de la société, le statut juridique de la société, la date de création de la SCI et la durée maximale de vie, la domiciliation du siège social, l’objet social de la SCI précisant le type de SCI à travers la description de son activité principale, les coordonnées des associés et du gérant s’il est nommé dans les statuts. 

Les statuts sociaux de la SCI informent sur la forme du capital social : fixe ou variable et sur sa constitution à travers les apports de chaque associé : apports en nature (immobilier) et apports en numéraire (euros). Si une évaluation des biens en nature est nécessaire, les associés et le gérant font appel à un commissaire aux apports afin d’évaluer un immeuble ou un terrain. Le capital ainsi constitué est divisé en parts sociales, leur répartition au sein des associés nécessite leur valorisation avant leur répartition auprès des associés et du gérant, en fonction du montant de leur apport. 

Monter une SCI de gestion ou location, les autres formalités 

Faire paraître une annonce légale dans un journal d’annonces légales du département du siège social de la SCI de gestion-location. L’avis de publication de l’annonce légale ainsi qu’une copie des statuts sociaux de la SCI et quelques autres pièces comme le formulaire cerfa 13958*04 forment le dossier de demande d’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Ce dossier est déposé au greffe du Tribunal de commerce ou sur le site « guichet unique » accessible en ligne depuis début 2021, cette seconde option faisant appel aux versions dématérialisées des documents (format fichiers informatiques). 

Une fois la SCI de location-gestion immatriculée au RCS, il faut se référer aux statuts pour organiser le fonctionnement interne de la société et choisir le statut social du gérant si c’est une personne physique, sans omettre de répondre à la question du régime fiscal : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS). 

Lors de sa création, la SCI de gestion-location est transparente, ce qui signifie que son régime fiscal est celui de l’Impôt sur le Revenu (IR) et que les bénéfices attribués aux associés en fonction du montant de leurs parts sociales sont imposés sur les revenus lorsqu’ils sont encaissés (virés sur un compte bancaire). Pourtant, les associés et le gérant ont l’opportunité de changer ce statut fiscal pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Dans ce cas, les associés ne sont pas imposés sur le montant des bénéfices même s’ils sont encaissés, c’est la SCI qui règle le montant de l’imposition sur les bénéfices qu’elle a réalisés. 

(Crédit photo : istock)