La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) fait toujours référence à la gestion d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine est apporté par les associés mais selon le type de SCI, il s’étoffe au cours de la vie de l’entreprise, avec l’acquisition de biens immobiliers supplémentaires et même parfois, de terrains à bâtir.
Formée par au moins deux associés, membres ou pas de la même famille, la création d’une SCI engendre le même type de formalités que la création de n’importe quelle autre société, quel que soit son statut juridique (SA, SAS, SARL, SCN, etc.).
La SCI, ce qu’il faut savoir avant de parler de donation
La SCI (Société Civile Immobilière) est le statut idéal pour gérer un patrimoine existant ou pour acquérir des biens immobiliers et en assurer la gestion commune sous forme de location, acquisition-vente, gestion de patrimoine, partage de propriété et d’occupation de biens immobiliers appartenant à la SCI, construction d’immeubles, etc.
Comme dans toute société, les associés fondateurs de la SCI font des apports (immobiliers ou non) afin de constituer le capital social. Les parts sociales issues de la division de ce capital sont valorisées avant d’être réparties entre les différents associés, justifiant du montant des différents revenus issus de l’activité de la SCI : loyers, dividendes, etc.
Attention, les biens immobiliers n’appartiennent pas aux associés de la SCI, ils sont propriété de la SCI.
La SCI est une “alternative économique” qui, si elle est bien organisée autour de la clause d’engagement rédigée dans les statuts sociaux ou dans un pacte d’associés, permet la transmission du patrimoine par donation, même du vivant de l’associé.
La donation du vivant de l’associé : avantager un héritier
Rappel, dans la SCI, la donation équivaut à une cession de parts sociales.
Pour avantager un ou plusieurs héritiers, l’associé donateur est en droit de faire une donation d’un montant maximum de 100 000 euros tous les 15 ans.
Pour que cette donation soit légale, les parts sociales ne doivent pas “appauvrir” la quotité disponible (Code Civil, Livre III, chapitre III).
En effet, les descendants directs de l’associé de la SCI (enfants, parents) ou le conjoint survivant (marié, non divorcé) s’il n’y a pas d’enfants sont dits “héritiers réservataires” et selon le droit français, ils bénéficient d’une part minimum de la succession lors du décès de l’associé. Cette part doit donc être “respectée” lors des diverses donations.
La donation du vivant de l’associé : optimiser la succession
La donation du vivant d’un associé vise fréquemment à optimiser la succession de celui-ci vers ses héritiers directs (enfants, parents). Dans ce cas, la donation de la nue-propriété d’une partie de ses parts sociales dans la SCI (démembrement) est la forme la plus commune. L’associé conserve l’usufruit (jouissance) du ou des biens immobiliers. Les parts sociales ne sont alors réellement transmises aux héritiers qu’au moment du décès de l’associé.
Ce type de cession de parts sociales peut se faire aussi à destination d’un conjoint. Dans ce cas, l’aide d’un notaire ou d’un avocat est recommandée car la donation vers le “dernier vivant” est une procédure spécifique.
La donation au décès de l’associé : éviter de payer des droits de succession
Au sein de la SCI, le décès d’un associé déclenche automatiquement la cession de ses parts sociales à ses héritiers, qu’ils soient eux-mêmes associés de la SCI ou pas.
Plusieurs cas peuvent se présenter :
- les héritiers destinataires d’une donation de 100 000 euros du vivant de l’associé n’ont payé aucun impôt sur cette partie de l’héritage. Ce type de donation étant légale tous les 15 ans, il se peut qu’au moment du décès du donateur, le bien leur appartienne déjà,
- les héritiers bénéficient d’un abattement de 100 000 euros sur leur part d’héritage,
- l’impôt (droits de succession) sur le montant supérieur à l’abattement est calculé sur des parts sociales dont la valeur est minorée de 10 à 15 % environ. En effet, la liquidité d’un bien immobilier divisé en parts sociales étant plus basse, le montant de l’impôt est lui aussi inférieur à ce qu’il serait si la succession avait lieu en indivision.
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