Après un décès et hors dispositions testamentaires, la gestion des biens immobiliers d’une famille concerne l’ensemble de ses membres, chacun en tant que propriétaire d’une partie de ce patrimoine immobilier.
Deux solutions s’offrent aux héritiers propriétaires des biens immobiliers :
- le régime de l’indivision : mise en place automatique et gratuite ; l’indivision n’a aucune capacité juridique ni aucune personnalité juridique, les indivisaires en disposent jusqu’au règlement de la succession par attribution de la quote-part de chacun,
- la Société Civile Immobilière (SCI) : élaboration d’un projet d’entreprise et réalisation de formalités de création coûteuses en argent comme en temps.
La SCI est l’alternative à l’indivision et les propriétaires peuvent faire un choix.
Comment faire un choix ?
Le régime de l’indivision fonctionne sur des règles pré établies du Code Civil alors la SCI écrit les siennes dans des statuts sociaux, dont la rédaction incombe aux propriétaires devenus alors associés de la Société Civile Immobilière.
Devant ces deux options, les propriétaires se demandent comment choisir entre indivision et SCI ?
Pour élaborer une réponse, il faut d’abord tenter de définir chacun des deux systèmes.
L’indivision, qu’est-ce-que c’est ?
La mise en place du régime de l’indivision est automatique : les biens immobiliers objets de la succession appartiennent sans distinction à l’ensemble des héritiers mais la part de chacun, ou quote-part, n’est pas clairement établie.
Note, l’indivision prend fin lorsque le partage du patrimoine est réalisé dans la procédure de succession et en signant un acte officiel devant notaire.
L’indivision est donc le mode par défaut de gestion commune d’un patrimoine immobilier après un décès et ce sont les articles 815 et suivants du Code Civil qui imposent les règles de fonctionnement. Ainsi, les propriétaires deviennent des indivisaires et les biens immobiliers, des biens indivis.
Les règles imposées peuvent être complétées ou affinées par une convention d’indivision validée devant notaire dans le but de personnaliser la gestion des biens indivis par les indivisaires mais aussi dans le but d’éviter d’éventuels litiges.
La Société Civile Immobilière, qu’est-ce-que c’est ?
La création d’une société civile au statut juridique de SCI matérialise ses objectifs dans l’intitulé de son objet social qui doit tenir compte du cadre, du patrimoine immobilier devenu propriété de la SCI et des objectifs de chacun : gestion, préservation et transmission d’un patrimoine immobilier.
Les statuts sociaux établissent les règles de fonctionnement de la SCI. Chaque clause statutaire précise les détails de l’organisation de la Société Civile Immobilière, informe sur les droits ainsi que sur le niveau de pouvoir et de responsabilité des associés et du gérant, détaille les apports de chaque associé (biens immobiliers), leur participation au capital social, la valeur des parts sociales et leur répartition entre les associés, la durée de vie de la SCI, etc.
Les statuts sociaux sont mis à jour à chaque changement fondamental de la société : augmentation de capital social, cession, transmission, vente, achat, donation de parts sociales, remplacement du gérant, changement de siège social, etc.
Pour terminer, il reste les formalités administratives de création de la SCI, ces dernières engendrant des frais comme ceux liés à l’enregistrement du dossier d’immatriculation ou à la parution d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) ou dans un SHAL (Support Habilités à recevoir des Annonces légales).
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