La Société Civile Immobilière (SCI) familiale permet d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier commun aux membres d’une même famille. Ce statut particulier présente de nombreux avantages, qui sont les mêmes qu’une SCI traditionnelle. Les associés, membres de la même famille, doivent donc respecter les formalités liées à la création de ce statut juridique tout autant que la loi française qui régit l’entreprise. Quels sont les avantages de la création d’un SCI familiale ? Explications.
La SCI familiale : une gestion simplifiée du patrimoine immobilier
Une SCI familiale est la solution idéale pour gérer un patrimoine immobilier familial. Cela peut être envisagé dans deux cas de figure :
- Aucun régime d’indivision : la SCI familiale est beaucoup plus favorable en termes de gestion et de fiscalité. Chaque héritier apporte alors sa part de patrimoine immobilier à la société en contrepartie de parts sociales au prorata de la valeur de son apport en nature. Les décisions prises concernant le bien immobilier ne sont plus régies par un vote à l’unanimité ou à la majorité des 2/3 ;
- Une répartition des tâches administratives : acheter un bien immobilier en famille permet de se délester de plusieurs formalités administratives très lourdes pour le quotidien d’une seule personne. La SCI permet de se répartir ces obligations : fiscalité, entretien du bien, paiement des charges etc.
- Des statuts juridiques simplifiés : La SCI familiale bénéficie de statuts juridiques simplifiés. Un gérant unique doit être inscrit dans les statuts juridiques. Ainsi, dans le cas où une famille ne souhaite pas se répartir les formalités, elle peut faire appel à un gérant unique, extérieur à la famille. Cette personne sera en charge de la gestion du ou des biens immobiliers mais aussi de la location de ces derniers. Le gérant unique (qui est normalement le ou les parents des enfants dans une SCI familiale entre parents et enfants), voit ses fonctions maintenues jusqu’à son décès ou la fin de l’existence de l’entreprise.
- Le gérant agit en autonomie : La SCI familiale permet au gérant unique de prendre en charge la gestion du patrimoine immobilier en totale autonomie, sans l’accord des associés. S’ils le souhaitent, les associés peuvent inscrire dans les statuts juridiques les décisions pour lesquels leur accord est obligatoire. Une Assemblée générale ordinaire sera alors organisée pour effectuer un vote.
La protection du patrimoine familial
La SCI familiale permet de protéger le ou les biens immobiliers d’une famille sur plusieurs générations. En effet, le principe d’indivision n’existe pas dans le cas d’une création de SCI familiale.
Cela signifie que si l’un des associés, membre de la famille, souhaite sortir de la SCI, le bien immobilier ne devra pas être vendu, comme l’exige l’indivision.
L’associé devra alors céder ses parts aux autres associés, puisque le patrimoine immobilier est la propriété de la société fondée et non plus des associés.
Les parts sociales peuvent être cédées :
- Aux autres associés ou à des membres du cercle familial : aucune règlementation à ce niveau si ce n’est que l’acquéreur des parts sociales doit être un membre de la famille de l’associé sortant.
- A un tiers extérieur à la famille : dans ce cas de figure, l’accord de l’ensemble des associés est obligatoire. Les associés peuvent également racheter leurs parts s’ils le souhaitent.
Un démembrement des parts sociales optimisé
Le principe de démembrement fonctionne pour les SCI familiale. Cela permet aux associés d’affecter les parts sociales à des droits différents selon leurs nécessités.
En effet, le démembrement permet de séparer la nue-propriété de la jouissance des biens.
La nue-propriété permet de disposer d’un bien (et de le vendre par exemple). Dans cet unique cas de figure, l’associé ne peut l’utiliser (y habiter par exemple), ni percevoir de revenus émanant de ce bien.
La jouissance des biens permet toutefois à la famille de céder à leurs enfants la nue-propriété et les droits politiques liés au bien, indispensables afin de prétendre au statut d’associé de la SCI, et conserver la jouissance de l’immeuble, ce qui leur permet de profiter pleinement du bien sans en être les propriétaires.
Attention, ce démembrement des parts sociales doit impérativement être inscrit dans les statuts juridiques de l’entreprise.
Transmettre son patrimoine avec la SCI familiale
L’un des plus grands avantages de la SCI familiale est la transmission facilitée du patrimoine de générations en générations. En effet, cette transmission d’un bien immeuble en nom propre est plus avantageuse d’un point de vue fiscal.
Les associés peuvent effectuer des donations successives à leurs enfants, et profiter d’abattements fiscaux intéressants de 100 000 euros par donation. Ces abattements permettent aux donateurs de se délester totalement des droits de successions.
Ainsi, si des parents veulent transmettre leurs parts sociales à leurs enfants, il leur suffit d’effectuer plusieurs donations et de profiter de l’abattement fiscal en vigueur pour les leur céder progressivement. Attention, les abattements varient en fonction des liens familiaux qui unissent le donateur au donataire.
Cela permet également aux donataires d’avoir petit à petit de plus en plus de pouvoirs dans la société et donc aux donateurs de sortir progressivement de leur rôle d’associés. La transmission est facilitée d’un point de vue humain et fiscal.
La SCI familiale présente donc de nombreux avantages pour gérer un bien immobilier. Ce statut juridique intéressant permet à une famille de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme avec la possibilité de le transmettre aux générations futures. Avantages fiscaux, humains, gestion facilitée, la SCI semble répondre à bon nombre de besoins divers et variés de familles souhaitant fonder un patrimoine sûr et fiable.
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