La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) est l’aboutissement d’un projet d’acquisition et de gestion de biens immobiliers entre associés, appartenant à une même famille (SCI familial) ou non.
Cette forme juridique a l’avantage de proscrire l’indivision et de faciliter la cession d’un bien immobilier. Le gérant de la SCI dispose d’un “pouvoir de décision absolu”, ce qui permet des prises de décisions rapides et efficaces. Il peut ainsi opter pour la location d’un bien, sa réfection ou sa vente sans requérir l’accord d’une partie ou de l’ensemble des associés.
Les démarches administratives pour obtenir l’enregistrement de la SCI auprès des impôts et du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) peuvent débuter.
Créer sa SCI, les étapes obligatoires
- Rédiger les statuts sociaux de la SCI
La rédaction des statuts peut être sous la responsabilité du créateur de la SCI, des associés ou d’un expert professionnel comme un juriste, un notaire, un comptable ou un avocat.
Les statuts sociaux de la SCI vont définir les modalités de son fonctionnement ainsi qu’un certain nombre d’éléments constitutifs : dénomination, durée d’existence (1 à 99 ans), domiciliation (siège social), objet social, forme juridique, capital social : valeur des parts et répartition entre les associés, type d’apports (nature ou numéraire), modalités de libération du capital social, etc.
Les statuts peuvent comporter une clause consacrée à la cession des parts sociales, aux conséquences du décès d’un associé, au départ volontaire ou au renvoi du gérant, etc.
- Nommer le gérant hors des statuts de la SCI
La nomination du ou des gérant(s) peut avoir lieu via les statuts sociaux mais également dans un acte extérieur aux statuts. De cette façon, il n’est pas utile de modifier les statuts lors d’un changement de gérant.
Dans chaque situation, un procès-verbal doit être établi.
- Constituer le capital social de la SCI
Les apports qui constituent le capital social sont réalisés par les associés qui en contrepartie, reçoivent des parts sociales.
Les apports en nature sont à la disposition de la SCI dès lors que le Kbis est émis par le RCS. Ces apports en nature doivent faire l’objet d’une évaluation pour laquelle la présence d’un commissaire aux comptes est optionnelle. L’appel à un notaire est liée à l’apport d’un bien immobilier.
Le capital social n’est pas soumis à un montant minimum et les associés fondateurs peuvent opter pour un capital variable, ce qui les oblige uniquement à spécifier un montant minimum et un montant maximum dans les statuts de la SCI.
- Ouvrir un compte bancaire dédié à la SCI
Les apports en numéraire ne doivent pas forcément être déposés sur un compte en banque bloqué, aucune attestation de dépôt n’est censée venir compléter le dossier de demande d’immatriculation.
Les modalités de libération du capital social sont librement prévues par les associés. Il est fréquent que la décision des associés soit en faveur de versements décidés par le gérant, suivant les besoins de la SCI.
- Publier une annonce légale pour annonce la création de la SCI
Le gérant rédige une annonce légale et la publie dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette annonce est facturée à la ligne et le mode rédactionnel ainsi que la typographie doivent en tenir compte. Il faut fournir les informations pertinentes sur la SCI en création :
- date de la signature des statuts,
- dénomination de la SCI et forme juridique,
- objet social,
- identité du ou des gérant(s) (personne physique ou morale),
- durée de vie,
- siège social,
- modalités de cession de parts.
- Déposer le dossier d’immatriculation de la SCI
Le dossier est dépose au greffe du Tribunal de Commerce ou au CFE compétent. Il doit être complet pour éviter le retour et la perte de temps. Pour cela, les documents suivants doivent apparaître :
- formulaire M0 complété et signé par le gérant,
- statuts sociaux paraphés, datés et signés,
- attestation de parution d’une annonce légale dans un JAL,
- justificatif d’occupation du siège social,
Si le gérant est une personne physique :
- photocopie de sa pièce d’identité,
- attestation de non condamnation et de filiation,
Si le gérant est une personne morale :
- extrait Kbis de moins de 3 mois.
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