Les propriétaires immobiliers sont de plus en plus enclins à créer une SCI afin d’assurer une meilleure gestion de leurs revenus fonciers mais aussi dans le cadre d’une succession, d’éviter l’indivision entre les héritiers, situation qui peut s’avérer complexe.
Le Code de Commerce parle de la SCI (Société Civile Immobilière) comme d’une société destinée à réunir des biens immobiliers afin de les mettre en communs entre les différents associés et de partager les dividendes. Pourtant, chaque forme juridique de SCI peut se définir à travers un objet social spécifique et adapté.
Définir un objet social adapté aux objectifs de la SCI
Rappel, même si la réalisation des opérations de la SCI entraîne une Assemblée Générale des associés, la définition et la réalisation de l’objet social doivent engager le gérant, représentant de la société, dans une gestion saine en limitant ses pouvoirs au “champ d’actions” de la société.
Note, l’aide d’un professionnel qualifié dans la rédaction de contrats d’affaires peut être nécessaire (avocat, notaire, juriste).
L’objet social décrit l’activité principale de la société et peut représenter un objectif. Les expressions utilisées par les associés fondateurs de la SCI pour définir l’objet social dans la clause des statuts sociaux de l’entreprise qui leur est réservée ne doivent pas être ambigües.
L’objet social ne doit pas être trop “limité” sous peine d’engendrer de graves problèmes pouvant entraîner une modification des statuts et remettre en question la validité des activités de la SCI.
Au contraire, la rédaction de l’objet social de la SCI doit être “large” et éventuellement inclure des activités secondaires, annexes à l’activité principale de la société. Ainsi dans le cas d’une SCI, l’objet social :
- ne doit pas prévoir uniquement l’acquisition et la gestion d’un seul immeuble mais bien l’acquisition, la gestion et la cession d’un ensemble immobilier,
- doit identifier un patrimoine autrement que par l’adresse des biens immobiliers qui le composent : ce patrimoine peut s’étoffer avec de nouveaux immeubles ou en perdre,
- ne doit pas spécifier une seule activité comme l’acquisition de biens immobiliers, mais intégrer la gestion, et éventuellement la vente de ces biens.
Note, dès lors que l’activité principale est d’ordre civil, la SCI est en droit d’exercer une activité commerciale accessoire.
La création de la SCI, l’importance des statuts sociaux
La création d’une société sous le statut juridique de SCI présente des obligations, et au même titre que pour toute autre forme juridique de société (SA, SAS, SARL, etc.) les associés fondateurs de la SCI suivent une procédure jalonnée par des formalités. La rédaction des statuts sociaux représente la base de la construction de la SCI.
Tandis que la publication d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales du département du siège social de la SCI vise à informer les tiers sur les caractéristiques fondamentaux de la société, la rédaction des statuts sociaux met en place le fonctionnement interne de l’entreprise (constitution du capital social et répartition des parts sociales, objet social, relations entre les associés, pouvoirs du gérant, etc.).
L’avis (attestation) de parution de l’annonce légale est conservé par le représentant de la SCI et joint au dossier de demande d’immatriculation de la société déposé auprès du greffe du Tribunal de Commerce compétent ou de façon dématérialisée sur le site en ligne “guichet-entreprises”.
Rappel, tout changement dans l’objet social a pour effet la modification des statuts sociaux de la SCI et engage son gérant à publier une nouvelle annonce légale.
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