Quels sont les avantages de la SCI ?

Quels sont les avantages de la SCI ?

Une SCI, Société Civile Immobilière, est une société qui permet à plusieurs personnes de s’associer pour l’achat, ou le partage, de biens immobiliers. Une SCI doit être composée d’au minimum deux associés (professionnels ou particuliers). Les associés de la SCI peuvent réaliser des apports en nature (bien meuble ou immeuble qu’ils possèdent). 

 Il s’agit de la forme juridique idéale pour la gestion d’un patrimoine immobilier, car elle présente un certain nombre d’avantages pour les associés. 

Fonctionnement, fiscalité, droit, ou encore dans le cas d’une cession ou d’une succession, explications sur tous les avantages de la SCI. 

La gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier 

La création d’une SCI permet de simplifier la gestion des immeubles acquis par la société ou apportés par les associés à plusieurs niveaux : 

  • facilité d’emprunt bancaire, grâce à la garantie financière de la SCI du fait de la présence de plusieurs associés ; 
  • possibilité de réunir un apport en capital social plus important ; 
  • partage possible des coûts avec la SCI, les charges locatives ainsi que les frais inhérents à la possession d’un ou plusieurs biens (électricité, EDF, ménage…) par une répartition entre les associés ; 
  • nomination dans les statuts d’un gérant unique pour la gestion courante, les décisions ordinaires liées à la gestion de la société relèvent de la responsabilité du gérant et ne nécessitent pas l’accord unanime de l’ensemble des associés lors d’une assemblée générale ; 
  • possibilité d’opter pour un capital fixe ou variable. 

La protection du patrimoine des associés de la SCI 

À l’instar de toute société, une SCI possède une personnalité morale et son propre patrimoine. Ainsi, la SCI est la détentrice du bien immobilier, ce qui présente l’avantage de protéger le patrimoine personnel des associés en cas de difficultés financières, ils sont responsables seulement à hauteur de leurs apports dans l’entreprise.  

La transmission simplifiée du patrimoine immobilier de la SCI 

La SCI offre l’avantage de faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux enfants, ou héritiers en cas de décès de l’un des associés. Les parts sociales sont transmises de manière solidaire (elles ne sont pas divisées entre chaque successeur). Bien sûr, chacun d’entre eux peut décider de mettre fin à l’indivision pour revendre ses parts. 

Le choix du régime fiscal de la SCI 

La SCI révèle par défaut de l’impôt sur le revenu. Les bénéfices de la SCI (loyers perçus) sont directement imposés sur les revenus personnels des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (BIC) et en fonction de la répartition des parts sociales. 

Cependant, les associés peuvent choisir le régime d’imposition sur les sociétés, c’est donc à l’entreprise de s’acquitter de l’impôt sur ses bénéfices. En cas de distribution des bénéfices, sous forme de dividendes, les associés sont également imposés personnellement au titre de l’impôt sur le revenu. Il y a donc une double imposition. 

La déduction des charges de la SCI 

La SCI, peu importe son régime fiscal, permet aux associés de déduire les dépenses réalisées dans l’intérêt de la société, comme les frais de gestion, les travaux réalisés, les assurances, ou encore la taxe foncière. 

Dans le cas de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la rémunération du gérant de la SCI est également déductible des bénéfices, ainsi que les frais d’acquisition des biens (droits d’enregistrement, frais de notaire, frais d’agence, etc.). 

Un déficit foncier imputable pour les SCI  

La SCI offre un avantage important en cas de déficit foncier, ou de résultat négatif. En effet, celui-ci peut être imputé sur le revenu global de la SCI ou sur le revenu des associés. 

  • Imputation du déficit foncier pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés 

En cas de déficit, la SCI pourra le déduire sur les bénéfices des exercices suivants, à hauteur de 1 000 000 euros maximum, ainsi que 50 % de la fraction du bénéfice excédant 1 000 000 euros. Si le déficit est supérieur, le reste est déduit sur les exercices suivants. 

  • Imputation du déficit foncier pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu 

Alors que les bénéfices augmentent les revenus personnels des associés, un déficit les diminue. Ainsi, vous pouvez imputer le déficit foncier sur votre revenu global (c’est-à-dire sur tous vos revenus) à hauteur de 10 700 euros. 

Si le déficit est plus important que 10 700 euros, le reste pourra être imputé sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

(Crédit photo : istock)