La SCI (Société Civile Immobilière) est utilisée en France pour différentes raisons : transmission de patrimoine, gestion-location de biens immobiliers, etc., mais pour rester une société civile, les revenus de type commercial sont interdits.
La création de la SCI, rappel des formalités
Les formalités de création d’une SCI sont résumées ci-dessous :
- rédaction des statuts sociaux,
- constitution du capital social,
- dépôt en banque des apports en numéraire sur le compte de la SCI,
- parution de l’annonce légale de création de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) ou sur Internet sur un Support Habilité à recevoir des Annonces Légales (SHAL), ce dernier étant l’équivalent en ligne du journal papier,
- constitution du dossier de demande d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de Commerce ou du CFE (Centre de Formalités des Entreprises), compétents dans le département du siège social de la SCI et pour l’activité de l’entreprise,
- immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) qui émet l’extrait Kbis de la SCI, officialisant ainsi son existence.
La SCI est généralement créée pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier mais pas uniquement. Elle peut aussi définir son objet social comme la gestion-location ou la jouissance à temps partagé de ses biens immobiliers.
La SCI et le danger de la location meublée
La fiscalité de la SCI en tant que personne morale est par défaut, soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). L’imposition est calculée sur les revenus fonciers dégagés par la SCI et reversés aux associés, chacun touchant un montant à hauteur de sa participation au capital social de la société et donc, proportionnel au montant de son apport à ce même capital social.
Les revenus locatifs versés aux associés sous forme de dividendes sont imposés comme des revenus fonciers, qu’il s’agisse de revenus issus de la location non-meublée ou de la location meublée. Pourtant, alors que la location non-meublée ne présente aucune restriction légale, la location meublée est assimilée à une activité commerciale.
Le danger se situe donc dans l’article 206 (2) du Code Général des Impôts (CGI) qui écrit que les sociétés civiles, dont les SCI, qui exploitent des opérations dont le caractère commercial est prouvé au sens des articles 34 et 35 du même Code Général des Impôts doivent être soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour l’ensemble de leurs bénéfices. C’est ainsi que la SCI peut être assimilée à une société commerciale et perdre la transparence fiscale qui lui accorde le droit d’être soumise à l’Impôt sur le Revenu.
Comment contourner le danger de la location meublée
Ce risque de retour à un Impôt sur les Sociétés pour la SCI peut être contourné dans deux situations, faisant en sorte que la SCI reste fiscalement transparente et imposée à l’Impôt sur le Revenu :
- lorsque le montant des recettes de nature commerciale (location meublée) de la SCI reste inférieur à 10 % du montant total Hors Taxes (HT) des recettes,
Note, le dépassement occasionnel de ces 10 % est toléré si la moyenne des recettes HT de l’exercice en cours et des trois dernières années reste sous le montant obtenu,
et
- lorsque la location meublée est de courte durée (temporaire et occasionnelle) et qu’elle ne se renouvèle pas sur plusieurs années consécutives.
(Crédit photo : istock)