QUID des biens immobiliers après la dissolution d’une SCI ?

QUID des biens immobiliers après la dissolution d'une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) peut être créée pour l’exercice d’une activité immobilière en particulier. En fonction de cela, la rédaction de l’objet social et celle des statuts sociaux diffèrent. On parle d’une SCI familiale, d’une SCI de construction-vente, d’une SCI de gestion-location, etc. Pourtant quel que soit l’activité de chacune de ces SCI, elles ont un point commun en assurant la gestion d’un patrimoine immobilier dont elles sont propriétaires. 

Dans le cas de la dissolution de la SCI, on peut se poser la question du devenir des biens immobiliers, immeuble par immeuble. 

Comment est prise la décision de dissoudre la SCI ? 

Les informations notifiées dans la rédaction des statuts sociaux peuvent être à l’origine de la dissolution d’une SCI : terme de la durée de vie de la SCI, la résiliation ou l’extinction de l’objet social (champ d’actions trop restreint), etc. Elle peut également survenir après la cession de l’intégralité des parts sociales à un seul associé, une SCI ne pouvant exister qu’avec deux associés (au moins). 

Pourtant, la plupart des motifs de dissolution sont issus du comportement des associés et la clôture de la procédure de liquidation et la dissolution de la SCI sont alors prononcées par le juge du Tribunal de Commerce : faute grave d’un associé bloquant l’exercice de l’activité de la SCI. 

La dissolution peut aussi être amiable lorsqu’elle est entérinée par l’ensemble des associés. 

Formalités de la procédure de dissolution de la SCI 

Les formalités de la procédure de dissolution d’une SCI suivent un ordre précis : 

  • convocation d’une Assemblée Générale pour voter la dissolution et mettre fin à l’activité du gérant, 
  • nomination du liquidateur de la SCI : les associés sont en charge de la nomination du liquidateur, sans accord de leur part, c’est le Tribunal de Commerce compétent nomme le liquidateur, 
  • rédaction du procès-verbal de dissolution de la SCI : enregistrement auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises) et du greffe du Tribunal de Commerce, 
  • publication d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales du département du siège social de la SCI information de la procédure de dissolution de la SCI, 
  • déclaration modificative pour dissolution de la SCI : un dossier est déposé auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), 

Note, la dissolution de la SCI ne génère pas sa radiation du RCS, elle sera effective sur demande du liquidateur après clôture de la liquidation ou automatiquement après trois ans. 

Que deviennent les biens immobiliers après la dissolution de la SCI ? 

Si la SCI est dissoute et radiée du RCS et qu’il subsiste des actifs à apurer, le liquidateur peut vendre tout ou partie du patrimoine immobilier de la SCI. Si le prix de la vente des immeubles ne comblent pas le montant des dettes, les associés de la SCI participent au remboursement proportionnellement au montant de leurs apports au capital social. 

S’il existe un « boni de liquidation », il est réparti entre les associés en fonction du montant de leurs apports au capital social au moment de la création de la SCI.  

Le patrimoine immobilier peut être liquidé selon une des situations suivantes : 

  • le produit de la vente du patrimoine immobilier est partagé entre les associés, 
  • un immeuble est attribué à un associé selon une clause spécifique des statuts sociaux et avec l’avis favorable des associés qui peuvent ou non toucher une compensation financière, 
  • un bien immobilier est restitué à l’associé propriétaire et apporteur de ce bien lors de la constitution du capital social de la SCI. 

Si les associés ne s’entendent pas sur un accord de partage des biens immobiliers détenus par la SCI, le partage a lieu sur décision de justice. 

Ce partage fait l’objet d’un acte officiel qui est remis pour enregistrement au SIE dans un délai d’un mois. S’il s’agit du partage d’immeubles, le Service de Publicité Foncière doit également être informé dans un délai de 2 mois. 

(Crédit photo : istock)