Quel type de SCI créer ?

Quel type de SCI créer ?

Créer une SCI pour faire aboutir votre projet immobilier semble être la solution vers laquelle vous devez vous orienter. Il faut maintenant choisir le type de SCI à créer parmi ceux qui existent, certains étant plus répandus (SCI familiale) que d’autres (SCI de jouissance à temps partagé). 

La SCI, qu’est-ce que c’est ? 

La Société Civile Immobilière est une personne morale dont l’objet n’est pas d’ordre commercial (sauf pour la SCI de location-vente), mais apparenté au domaine de l’immobilier. Le créateur de la SCI peut être un particulier aussi bien qu’un professionnel et qu’une personne morale.  

Les différents types de SCI ont des critères génériques communs :  

  • nombre minimal d’associés : deux (personnes morales ou physiques),  
  • nombre maximal d’associés : aucun, 
  • capital social fixe ou variable, 
  • montant minimum imposé pour le capital social : aucun. 

La fiscalité de la SCI est dite « transparente », elle ne déclare rien au fisc et ne paie pas d’impôts.  

Les bénéfices des associés personnes physiques sont imposés via leur déclaration de revenus et dans le cas des associés personnes morales via leur déclaration de résultats. 

Les formalités d’immatriculation au RCS sont identiques pour chaque type de SCI : parution d’une annonce légale, constitution du capital social, dépôt du dossier de demande d’immatriculation au RCS avec :  

Rappel, les statuts sociaux de la SCI doivent être enregistrés auprès du SIE uniquement s’ils sont rédigés par acte authentique (notaire) ou si l’objet social de la SCI fait référence à des opérations juridiques comme la cession des actions ou d’un fonds de commerce. 

Pour choisir quel type de SCI créer, il faut appréhender les principales caractéristiques des différents formes et engager les formalités de création pour celle qui prend en compte tous les critères de votre projet immobilier.  

Créer sa SCI de gestion-location 

Cette forme de SCI permet d’acquérir et de gérer un bien immobilier destiné à la location. C’est aujourd’hui un des statuts les plus répandus parmi l’ensemble des Sociétés Civiles Immobilières. 

L’avantage principal de la SCI de gestion-location est d’éviter l’indivision entre les copropriétaires d’un bien immobilier, chaque associé étant propriétaire du bien à hauteur du montant de ses apports au capital social.  

Note, les apports sont redistribués aux associés sous forme de parts sociales, déterminant la part du loyer que touche chacun d’eux. 

Créer sa SCI familiale 

La SCI familiale est destinée aux familles dont les membres ont un projet immobilier en commun, (acquisition d’un immeuble). Cette forme de SCI favorise la transmission du patrimoine immobilier entre les associés qui sont aussi les membres d’une même famille, par exemple en cas de décès de l’un d’entre eux. Dans les successions, elle évite les problèmes d’indivision entre les héritiers. 

La fiscalité de la SCI familiale peut être avantageuse dans le contexte d’une succession. Pour bénéficier de cet avantage, les associés doivent décider de transmettre leurs parts sociales plutôt que le bien immobilier lui-même. 

Créer sa SCI de jouissance à temps partagé 

Le statut de SCI de jouissance à temps partagé est intéressant dans le cas où les propriétaires d’un même immeuble souhaitent occuper un des logements à temps partiel (zone de villégiature).  

Chaque associé se voit attribuer un temps d’occupation qui est fonction du montant de ses apports au capital social de la SCI et donc du nombre de parts sociales dont il dispose.  

Il faut noter deux inconvénients : le fait que la propriété immobilière est considérée comme une résidence secondaire et les éventuels conflits de la répartition des appartements en période estivale et de vacances scolaires. 

Créer sa SCI d’attribution 

La Société Civile Immobilière d’attribution a comme objet social : la construction ou l’acquisition d’un patrimoine immobilier dans le but de le diviser afin de le répartir entre les associés. Ces derniers deviennent alors propriétaires du bien à hauteur de leurs parts sociales. 

Dans cette SCI, les statuts sociaux doivent impérativement détailler la répartition des biens acquis par chaque associé. La Société Civile Immobilière d’attribution est dissoute une fois que la répartition est effective. 

Créer sa SCI de construction-vente 

La SCI de construction-vente est également appelée SCCV et alors que toutes les autres formes de SCI n’ont aucune activité commerciale, ce n’est pas le cas ici. L’objet social se définit par l’achat d’un terrain dédié à la construction d’un ensemble immobilier, cette activité étant régulièrement associée à de la promotion immobilière. 

Note, la modification des statuts sociaux de la SCI de construction-vente ne justifie pas de renouveler les démarches administratives, à l’inverse de toutes les autres sociétés. 

La SCCV est un statut juridique réservé aux professionnels, promoteurs spécialisés dans la vente d’appartements (non meublés) de manière courante. 

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(Crédit photo : Getty)