Comment fonctionne une SCI ?
La SCI fonctionne selon le contenu des clauses statutaires. Les statuts sociaux étant rédigés par les associés lors des formalités de création de l’entreprise :
- Le patrimoine immobilier qui appartient à la SCI est formé de biens apportés lors de sa création ou acquis tout au long de sa vie.
- Chaque associé fait un apport. Les apports en numéraire (argent) sont déposés en banque et les apports en nature (apports immobiliers ou non) sont évalués, l’ensemble formant le capital social de la SCI. Ce capital social est ensuite scindé en parts sociales, réparties entre les associés en fonction du montant de leurs apports à ce capital.
- Un gérant est nommé lors d’une Assemblée Générale. Il assure la bonne gestion de la SCI, de sa création à sa dissolution.
- Au décès d’un des associés de la SCI, les parts sociales dont il dispose font partie de sa succession. En règle générale, elles font l’objet d’une transmission à ses héritiers (cession).
Les héritiers de l’associé défunt
L’absence de la clause statutaire appelée “clause d’agrément” dans les statuts de la SCI détermine que les héritiers deviennent associés de la SCI sans que des formalités supplémentaires ne soient nécessaires de la part des associés survivants.
Si cette clause d’agrément existe, la situation ne peut se résoudre que par le vote des associés réunis en Assemblée Générale.
Note, l’agrément doit être statué dans un délai de 3 mois suivant la notification du décès de l’associé. Au-delà de cette limite, l’agrément est considéré comme tacite et les héritiers sont déclarés associés de la SCI, sauf si une décision juridique modifie les circonstances.
Le rôle de la clause d’agrément ou du pacte d’associés
Rappel, la clause d’agrément étant facultative dans les statuts sociaux de la SCI, son absence peut être palliée par la rédaction et la signature d’un pacte d’associés. Les clauses de ce pacte suppléant l’absence des clauses statutaires sur la marche à suivre en cas de cession des parts d’un associé défunt.
L’entrée des héritiers dans la SCI sous le statut d’associés est soumise à une Assemblée Générale et au vote des associés survivants.
Si l’agrément n’est pas voté par manque de majorité, les associés de la SCI se portent acquéreurs des parts de l’associé défunt en leur nom ou au nom de la société. Dans la seconde situation, le gérant réduit le capital social afin de supprimer les parts rachetées.
Que ce soit pour remplacer le nom du défunt par celui des ses héritiers, nouveaux associés de la SCI ou pour notifier la diminution du capital social dû à la réduction du nombre de parts sociales, les statuts de l’entreprise sont mis à jour. Ces modifications doivent également faire l’objet de la parution d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales ou sur un site internet dédié.
La situation financière des héritiers en cas de refus d’agrément
En cas de refus d’agrément, les héritiers touchent une indemnité dont la valeur est égale au montant des parts sociales de l’associé décédé. Ce montant est estimé en tenant compte du jour du décès ; soit par accord commun entre les différentes parties, soit par un expert (extérieur à la SCI).
Cette indemnité est versée aux héritiers par les associés survivants ou directement par la SCI.
(Crédit photo : istock)