SCI : comment tenir sa comptabilité ?

SCI, comment tenir sa comptabilité

La SCI en tant que société « non commerciale » n’est pas tenue légalement de publier ses comptes, il semblerait pourtant que son intérêt est tout autre. 

Quelle est l’utilité de la comptabilité dans une SCI ? 

Le gérant ne peut donner une image précise de la SCI aux associés qu’à travers les résultats de l’exercice comptable sur l’année. La tenue de la comptabilité de la SCI permet, comme dans toute autre société de faire un suivi de la trésorerie, de faire un point sur le paiement des factures, sur les apports, sur les remboursements de crédits, etc.  

Et même si de base, la fiscalité de la SCI est l’Impôt sur les Revenus et que la SCI est « transparente », les résultats comptables doivent au minimum, permettent aux associés d’établir leur déclaration fiscale sur des données précises et non sur les estimations de l’administration fiscale.  

Au-delà de cet avantage, la tenue d’une comptabilité régulière et précise est un indicateur fiable, indispensable dans la SCI, ne serait-ce que pour satisfaire au droit des associés à se voir communiquer les informations relatives au bénéfice ou au déficit (articles 1855 et 1856 du Code Civil). 

Les résultats comptables sont aussi un excellent repère pour juger de la santé de la SCI et de la qualité de sa gérance. Ils montrent les points forts et les points faibles et permettent d’éviter une dérive trop importante en cas de mauvaise gestion.  

Outre ces raisons qui semblent suffisantes pour justifier de l’utilité de la comptabilité dans une SCI, elle permet également « de pacifier » les relations avec l’administration fiscale : 

  • elle protège d’une mise en cause de la SCI pour « activité fictive et de ses conséquences (nullité), 
  • elle rend opposable à l’administration fiscale les sommes dues par la société aux associés, 
  • elle prouve la bonne répartition des bénéfices lors de l’affectation des résultats,  
  • elle permet l’évaluation des droits de chaque associé lors d’une donation de parts sociales (démembrement de propriété), évitant d’ajouter une taxation, 
  • elle rend aisée et officielle la prise en compte des amortissements, 
  • elle protège les associés des conséquences négatives d’un redressement fiscal en l’absence de réponses chiffrées, justifiant d’un déficit ou d’un bénéfice, 
  • elle évite les évaluations forfaitaires. 

Note, la SCI n’a pas l’obligation de faire appel à un expert-comptable. 

Comptabilité de trésorerie : SCI au régime fiscal de l’IR 

Si la SCI est au régime de l’Impôt sur le Revenu et si tous les associés sont des personnes physiques, elle n’a aucune obligation légale de tenir une comptabilité commerciale (d’engagement).  

Le gérant enregistre les dépenses et les recettes de la SCI dans un tableur informatique (Excel ou autre) en créant un tableau de 2 ou 3 colonnes : Recettes – Dépenses et éventuellement, Numéro de référence pour la pièce justificative (comptabilité simplifiée).  

Note, ces justificatifs doivent être conservés afin de répondre, le cas échéant, aux demandes de l’administration fiscale. 

La déclaration 2072-C permet à la SCI soumise à l’IR de déclarer ses revenus émanant de l’ensemble de ses propriétés bâties ou non, alors que les associés déclarent leurs revenus locatifs, alloués à hauteur du montant de leur participation au capital social, au titre des « Revenus fonciers » sur le formulaire 2044 de leur déclaration fiscale. 

Comptabilité d’engagement : SCI au régime fiscal de l’IS 

Les autres formes de SCI se plient au système de la comptabilité d’engagement dans la mesure où : 

  • le régime fiscal est l’Impôt sur les Sociétés (IS), 
  • un des associés est soumis au régime de l’IS ou au régime BIC, 
  • une clause statutaire impose la tenue d’une comptabilité, 
  • l’objet social est caractéristique : acquisition-vente, construction, 
  • la SCI (personne morale) réalise au minimum deux des conditions suivantes : bilan annuel supérieur à 1 550 000 €, chiffre d’affaires annuel supérieur à 3 100 000 € et nombre de salariés supérieur à 50. 

Note, ces conditions justifient également l’intervention d’un commissaire aux comptes. 

Les SCI soumises à la comptabilité d’engagement utilisent généralement un logiciel comptable pour effectuer la tenue des différents journaux : ventes, achats, mouvements bancaires, TVA, etc., ainsi que l’enregistrement des opérations plus spécifiques à l’activité de la SCI : charges et produits constatés d’avance, dotation aux amortissements, etc. 

La comptabilité d’engagement impose la tenue des livres suivants : 

  • livre journal : enregistrement chronologique de chaque opération comptable, 
  • grand livre : compilation des opérations comptables par numéro de compte,  
  • livre d’inventaire (facultatif) : présente les éléments chiffrés de l’actif et du passé. 

Les comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe) sont présentés officiellement aux associés de la SCI lors d’une Assemblée Générale.

(Crédit photo : istock)