La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très répandue en France pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais que se passe-t-il lorsqu’un des associés décède ? La SCI doit-elle être dissoute ? Les héritiers deviennent-ils automatiquement associés ? Et comment anticiper cette situation pour éviter les blocages juridiques et fiscaux ? On fait le point.
Comment fonctionne une SCI et quel est le rôle des associés ?
Tout d’abord, il convient de rappeler ce qu’est une SCI. Il s’agit d’une société civile qui permet à plusieurs personnes, appelées « associés », de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
La SCI repose sur un principe central : les associés sont propriétaires de parts sociales, et non directement des biens immobiliers détenus par la société.
Chaque associé détient un nombre de parts sociales proportionnel à son apport au capital social (en numéraire ou en nature). Cette détention de parts confère des droits de vote en assemblée générale, des droits aux bénéfices (ou revenus fonciers), et des droits en cas de liquidation de la société.
La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts ou par décision des associés. Le gérant peut être un associé ou une personne extérieure. Il a pour rôle de gérer le bien, de signer les actes (location, travaux, vente), et d’engager la société.
Décès d’un associé : quelles conséquences pour la SCI ?
Le décès d’un associé ne reste jamais sans impact sur une SCI. Toutefois, il n’entraîne pas automatiquement la dissolution de la société. La continuité de l’activité va dépendre des statuts, de la volonté des autres associés et des héritiers.
La SCI continue-t-elle à exister ?
Par principe, la SCI survit au décès d’un associé, sauf si les statuts prévoient expressément sa dissolution dans ce cas (ce qui est rare). L’article 1844-5 du Code civil indique que la société ne prend pas fin automatiquement au décès d’un associé, sauf disposition contraire.
Donc, si rien n’est prévu dans les statuts, la SCI continue donc de fonctionner. Mais la question centrale devient : qui reprend les parts du défunt ?
Que deviennent les parts sociales de l’associé décédé ?
Au décès d’un associé, ses parts sociales entrent dans son patrimoine successoral. Elles sont donc transmises à ses héritiers selon les règles du droit des successions (Code civil, art. 720 et suivants), sauf disposition contraire (donation, testament, clause statutaire).
Deux cas principaux se présentent :
- Les héritiers sont acceptés comme nouveaux associés : si les statuts ne s’y opposent pas, les héritiers deviennent associés à hauteur des parts reçues.
- Les statuts prévoient une clause d’agrément : dans ce cas, les héritiers doivent obtenir l’accord des associés survivants pour entrer dans la société. Sans cet agrément, la SCI devra soit racheter les parts, soit organiser une sortie successorale.
Exemple pratique
Un père détient 40 % des parts d’une SCI familiale. À son décès, ses deux enfants héritent chacun de 20 %. Si les statuts ne comportent pas de clause d’agrément, ils deviennent automatiquement associés. En revanche, si une clause d’agrément est prévue, ils ne peuvent le devenir qu’avec l’accord des autres associés.
Les associés peuvent-ils refuser l’entrée des héritiers dans la SCI ?
Oui, une clause d’agrément bien rédigée dans les statuts permet aux associés de garder le contrôle sur la composition du groupe. En pratique, cette clause donne le droit aux associés de s’opposer à l’entrée d’un ou plusieurs héritiers dans la société.
Cependant, l’opposition ne peut pas empêcher la transmission des parts sur le plan patrimonial. Si l’agrément est refusé, les parts restent la propriété des héritiers, mais ils ne pourront pas exercer les droits attachés aux parts (vote, dividendes, etc.), sauf à vendre leurs parts ou à en obtenir le rachat.
Quelle fiscalité pour les héritiers sur les parts de SCI ?
Les parts sociales d’une SCI sont soumises aux droits de succession, calculés sur leur valeur au jour du décès.
Calcul des droits
La base imposable est la valeur vénale des parts. Elle dépend de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCI, minorée par l’endettement éventuel. Une décote de 10 à 20 % est généralement admise pour tenir compte de l’indivisibilité des parts et du caractère non liquide de la SCI.
Les héritiers bénéficient ensuite des abattements fiscaux classiques (100 000 € par parent et par enfant en ligne directe, par exemple), puis paient des droits selon un barème progressif (entre 5 % et 45 % en ligne directe).
| Lien de parenté | Abattement fiscal | Taux de droits de succession |
| Enfant / parent | 100 000 € | 5 % à 45 % (selon la part nette héritée) |
| Petit-enfant | 1 594 € | 35 % ou 45 % |
| Frère ou sœur | 15 932 € | 35 % ou 45 % |
| Autres héritiers | Aucun | 55 % ou 60 % |
Que se passe-t-il si rien n’a été anticipé ?
Sans testament ni clause statutaire, et donc si aucune disposition n’a été prise, les règles du Code civil s’appliquent. Les parts sont réparties entre les héritiers selon les règles légales (conjoint survivant, enfants, etc.). Cela peut entraîner une co-indivision successorale, difficile à gérer.
Cela peut également poser des problèmes pratiques :
- Multiplication d’associés sans volonté réelle de gérer ensemble ;
- Blocages de décisions en assemblée si les héritiers ne s’entendent pas ;
- Refus d’agrément qui fige la situation si les statuts ne prévoient pas d’alternative (rachat des parts par les associés ou par la SCI) ;
- Fiscalité lourde en cas de désaccord et de revente des parts.
Comment anticiper le décès d’un associé en SCI ?
Pour éviter les difficultés, il est essentiel d’anticiper le décès d’un associé dès la rédaction des statuts ou par des actes séparés.
Voici les outils à votre disposition :
1. Clauses statutaires adaptées
Inclure une clause d’agrément successorale permet de filtrer l’entrée d’héritiers dans la SCI. Il est aussi possible de prévoir que les associés survivants disposent d’un droit de préemption ou d’un droit de rachat des parts du défunt, évitant ainsi l’entrée de tiers.
2. Pactes d’associés
En complément des statuts, un pacte d’associés peut organiser des modalités précises de transmission, de rachat ou de sortie en cas de décès, notamment le financement du rachat via un emprunt de la SCI ou une assurance.
3. Assurance décès croisée
La SCI peut souscrire une assurance croisée entre associés, permettant de racheter les parts du défunt grâce au capital versé par l’assurance. Cela évite aux héritiers de se retrouver dans une situation inconfortable.
4. Donation de parts
Anticiper la transmission par une donation des parts de son vivant, avec réserve d’usufruit, permet de réduire l’assiette fiscale et de transmettre progressivement les parts à la génération suivante.
| Situation | Conséquences | Solutions recommandées |
| Décès d’un associé sans dispositions | Les parts entrent dans la succession, potentielle indivision | Clauses statutaires, testament, pacte d’associés |
| Refus d’agrément des héritiers | Parts non cessibles, blocage potentiel | Clause de rachat par la SCI ou les associés |
| Fiscalité lourde pour les héritiers | Droits de succession élevés, parts non liquides | Donation, démembrement, assurance-vie ou assurance croisée |
| Héritiers non impliqués dans la gestion | Désintérêt ou désaccords bloquants dans la SCI | Anticipation statutaire et gestion sur-mesure de la transmission |
Eviter les blocages
Le décès d’un associé de SCI est un événement potentiellement perturbateur, mais il ne remet pas en cause la continuité de la société, à condition d’avoir bien anticipé les conséquences patrimoniales et juridiques. La rédaction soignée des statuts, l’instauration de clauses d’agrément, l’utilisation d’assurances ou de donations permettent d’assurer la pérennité de la SCI et la protection des intérêts des associés comme des héritiers.
Conseil : Au moment de la création de la SCI, ou à tout moment de son existence, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit des successions pour adapter les statuts et organiser la transmission des parts en toute sécurité. Ce travail d’anticipation évite bien des conflits familiaux et garantit la sérénité des associés survivants.
