Depuis 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers situés en France ont l’obligation de déclarer l’usage de leurs biens auprès de l’administration fiscale. Cette obligation concerne aussi bien les particuliers que les personnes morales, et notamment les SCI (sociétés civiles immobilières).
Pour les associés et gérants de SCI, cette formalité est incontournable afin d’éviter toute pénalité et de rester en conformité avec la loi. Voici ce qu’il faut savoir.
L’obligation de déclaration des biens immobiliers : rappel
Depuis le 1er janvier 2023, la loi de finances pour 2020 a instauré une nouvelle obligation déclarative pesant sur tous les propriétaires de biens immobiliers bâtis. Cette réforme découle de la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales. L’administration fiscale avait besoin d’un outil fiable permettant d’identifier les logements encore soumis à la taxe d’habitation (résidences secondaires et logements vacants) ainsi que les biens assujettis à la taxe sur les logements vacants.
Concrètement, tous les propriétaires — qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales (comme une SCI) — doivent déclarer l’affectation de leurs biens immobiliers : résidence principale, résidence secondaire, location meublée ou non meublée, mise à disposition à un tiers, bien vacant, etc.
En cas d’oubli ou d’erreur, l’administration peut appliquer une amende de 150 € par bien non déclaré ou mal déclaré (article 1770 terdecies du CGI).
Les SCI sont-elles concernées par cette obligation ?
Oui, sans ambiguïté. Les SCI propriétaires d’immeubles en France doivent remplir la déclaration pour chaque bien immobilier qu’elles détiennent. Cette obligation incombe à la société elle-même, et donc au gérant de la SCI, en sa qualité de représentant légal.
Il est important de souligner que ce ne sont pas les associés individuellement qui doivent déclarer les biens de la SCI, mais bien la société en tant que propriétaire.
Ainsi, même une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ou une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) est concernée. Le régime fiscal choisi par la société n’a aucune incidence sur l’obligation de déclaration.
Quels biens doivent être déclarés par une SCI ?
La déclaration concerne tous les biens immobiliers bâtis situés en France et détenus par la SCI, qu’il s’agisse :
- d’immeubles d’habitation (maisons, appartements) ;
- de locaux commerciaux ou professionnels ;
- de parkings, garages, dépendances ;
- de tout autre bâtiment susceptible de générer une taxe foncière.
La déclaration porte sur l’affectation du bien : logement principal d’un associé, location nue, location meublée, logement vacant, usage professionnel, etc.
Comment déclarer les biens immobiliers détenus par une SCI ?
1. Respecter les délais de déclaration
La première échéance fixée par l’administration fiscale était le 31 juillet 2023 pour toutes les déclarations initiales. Depuis, les propriétaires, y compris les SCI, doivent actualiser la déclaration chaque année avant le 30 juin, uniquement si un changement d’usage ou d’occupation du bien est intervenu.
Exemple : si une SCI avait déclaré un appartement loué nu en 2023 mais que celui-ci devient vacant en 2025, le gérant devra mettre à jour la déclaration au plus tard le 30 juin 2025.
2. Se connecter à l’espace professionnel de la SCI
La déclaration se fait exclusivement en ligne via le site impots.gouv.fr. Pour une SCI, il est obligatoire de passer par l’espace professionnel de la société, et non par l’espace particulier d’un associé.
Le gérant doit donc disposer d’un compte professionnel activé au nom de la SCI. Une fois connecté, il accède à la rubrique « Biens immobiliers » où figure la liste des immeubles détenus par la société.
3. Compléter les informations demandées
Pour chaque bien, il convient d’indiquer :
- la nature du bien (habitation, commerce, garage…) ;
- son affectation (résidence principale, secondaire, logement vacant, location meublée ou non meublée, usage professionnel, etc.) ;
- l’identité de l’occupant (locataire, associé occupant, tiers bénéficiaire, etc.) et la date d’entrée dans les lieux.
Ces informations permettent à l’administration fiscale de déterminer si le bien reste assujetti à la taxe d’habitation, à la taxe sur les logements vacants ou uniquement à la taxe foncière.
4. Qui doit réaliser la déclaration : gérant ou associés ?
La déclaration est effectuée par le gérant de la SCI, représentant légal de la société. Les associés n’ont aucune déclaration individuelle à faire concernant les biens de la société. En revanche, ils conservent leurs obligations fiscales personnelles (déclaration de revenus fonciers dans une SCI à l’IR, déclaration de dividendes dans une SCI à l’IS, etc.).
5. Différences selon le régime fiscal (IR ou IS)
- SCI à l’IR : la déclaration des biens immobiliers reste une obligation distincte de la déclaration 2072, qui concerne les revenus fonciers. Même si les associés déclarent ensuite leur quote-part de revenus, la société doit en amont renseigner l’usage de ses immeubles.
- SCI à l’IS : la société déclare ses résultats à l’impôt sur les sociétés via le formulaire 2065. Là encore, cela n’exonère pas la SCI de l’obligation de déclarer l’usage de ses biens dans la rubrique dédiée de l’espace professionnel.
Tableau récapitulatif : déclaration des biens immobiliers en SCI
| Élément | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Qui déclare ? | Le gérant, au nom de la SCI | Le gérant, au nom de la SCI |
| Biens concernés | Tous les biens bâtis détenus par la SCI | Tous les biens bâtis détenus par la SCI |
| Où déclarer ? | Espace professionnel impots.gouv.fr | Espace professionnel impots.gouv.fr |
| Fréquence | Initialement en 2023 puis mise à jour avant le 30 juin en cas de changement | Identique |
| Sanction en cas d’oubli | 150 € par bien non déclaré ou mal déclaré | 150 € par bien non déclaré ou mal déclaré |
L’obligation de déclaration des biens immobiliers s’impose à toutes les SCI, sans distinction de régime fiscal. C’est au gérant de la société de réaliser la formalité en ligne sur l’espace professionnel de la société. Cette démarche, bien que simple, est essentielle pour éviter toute sanction et pour garantir la conformité de la SCI vis-à-vis de l’administration fiscale.
En pratique, la vigilance doit porter sur la mise à jour annuelle de la déclaration en cas de changement de situation (location, vacance, occupation par un associé). Les associés, quant à eux, ne sont pas directement concernés par cette obligation, mais doivent rester attentifs aux conséquences fiscales qui en découlent pour leur propre déclaration de revenus.
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