La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique très populaire en France pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle permet de faciliter l’acquisition, la gestion et la transmission d’un bien immobilier, tout en offrant des avantages fiscaux. Cependant, même si tout semble simple, il ne faut pas rater l’étape de rédaction des statuts qui fixent le fonctionnement de la société, les droits et obligations des associés, ainsi que les règles de gestion et de répartition des bénéfices.
Il est donc important de les rédiger avec soin !
Dans cet article, nous allons voir les éléments clés à prendre en compte pour rédiger les statuts d’une SCI !
Définir la raison, l’objet, et le siège sociale de l’entreprise
Le premier élément à inclure dans les statuts est la raison sociale, c’est-à-dire le nom de la SCI. Il est essentiel de choisir un nom distinctif, qui n’est pas déjà utilisé par une autre société. Le nom doit également respecter certaines règles légales, comme l’interdiction d’utiliser des termes trompeurs.
L’objet social, qui précise l’activité de la SCI, doit aussi être mentionné. Il s’agit généralement de la gestion et de l’acquisition de biens immobiliers. Attention, la SCI ne peut exercer qu’une activité civile. Les activités commerciales, comme la location de biens meublés à titre professionnel, sont interdites sous peine de requalification en société commerciale. Il est donc crucial de bien formuler l’objet social pour éviter toute ambiguïté.
Les statuts doivent également indiquer l’adresse du siège social, qui peut être le domicile de l’un des associés ou un local dédié. Le siège social détermine la juridiction compétente en cas de litige. Si le siège social change à l’avenir, une modification des statuts sera nécessaire.
Le capital social représente les apports initiaux des associés. Il peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers, mobiliers, etc.). La SCI n’a pas de capital minimum légal, ce qui laisse une grande flexibilité. Toutefois, il est conseillé de fixer un capital suffisant pour couvrir les premières dépenses de la société (frais de notaire, d’enregistrement, etc.).
Les statuts doivent également préciser comment le capital est réparti entre les associés. Cette répartition, faite en fonction des apports de chacun, déterminera les droits de vote et la part des bénéfices et des pertes.
Identifier les associés et leurs apports puis préciser la répartition des parts
Les statuts doivent indiquer l’identité des associés fondateurs, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Il faut au moins deux associés pour constituer une SCI. Il est important de bien décrire la nature et la valeur des apports de chaque associé, qu’ils soient en numéraire ou en nature (par exemple, un bien immobilier). L’évaluation des apports en nature est essentielle pour éviter des conflits ultérieurs.
Les parts sociales représentent la part du capital détenue par chaque associé. Elles sont attribuées en fonction des apports de chacun. Les statuts doivent préciser le nombre de parts sociales détenues par chaque associé et prévoir les règles de transmission des parts. En cas de cession de parts, il peut être utile de prévoir une clause d’agrément, afin que les autres associés puissent approuver l’entrée d’un nouvel associé.
Désigner le gérant et les règles de décision
Le gérant de la SCI, qui peut être désigné dès la rédaction des statuts ou ultérieurement, est chargé de la gestion quotidienne de la société. Les statuts doivent définir les modalités de nomination, la durée du mandat, les pouvoirs et la rémunération éventuelle du gérant. Les associés peuvent également prévoir la révocation du gérant en cas de faute de gestion.
Les décisions au sein de la SCI sont généralement prises lors des assemblées générales. Les statuts doivent préciser les modalités de convocation des assemblées, les règles de quorum et de majorité. Certaines décisions, comme la modification des statuts ou la vente d’un bien immobilier, peuvent nécessiter une majorité qualifiée ou l’unanimité.
Vos statuts sont maintenant complets, seulement il peut être judicieux d’inclure des clauses spécifiques pour anticiper certaines situations.
Par exemple, une clause d’agrément pour contrôler l’entrée de nouveaux associés, une clause de préemption pour favoriser les associés existants en cas de cession de parts, ou encore une clause de répartition des bénéfices.
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