La vente d’un bien immobilier par une SCI est une opération courante, que ce soit pour concrétiser une plus-value, réorienter l’objet social ou liquider la société. Mais cette opération, bien qu’en apparence simple, entraîne des conséquences juridiques et fiscales qu’il est impératif de bien anticiper. On fait le point.
Dans quels cas une SCI peut-elle vendre un bien immobilier ?
Une SCI, par nature, détient un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les gérer à long terme. Cependant, plusieurs raisons peuvent motiver la cession d’un bien, même si ce n’est pas son activité principale.
D’abord, la vente peut être envisagée lorsque les associés souhaitent rééquilibrer leur patrimoine, notamment à l’occasion d’une succession, d’un divorce ou d’un désengagement d’un associé. Elle peut aussi résulter de difficultés financières nécessitant la mobilisation de liquidités rapidement. Enfin, certains investisseurs montent une SCI avec pour objectif de revendre le bien après rénovation ou valorisation, dans une logique proche de la spéculation immobilière, bien que cette approche puisse avoir des incidences fiscales lourdes (voir plus bas).
Quelles règles respecter pour vendre un bien en SCI ?
La SCI étant une entité juridique distincte de ses associés, c’est la société qui vend le bien, et non les personnes physiques. Il est donc essentiel de suivre la procédure prévue par la loi et par les statuts pour que la vente soit valide.
Décision collective des associés
En général, la vente d’un bien immobilier par une SCI doit être autorisée par une décision collective des associés, réunis en assemblée générale. Les statuts peuvent prévoir une majorité spécifique (souvent les deux tiers ou l’unanimité), en fonction de la valeur du bien ou de son importance stratégique pour la société. Cette décision doit être formalisée dans un procès-verbal signé et conservé au registre des décisions.
Intervention d’un notaire
La vente d’un bien immobilier doit impérativement passer par acte notarié. Le notaire vérifie l’identité des parties, l’existence de la SCI, son pouvoir de vendre, les décisions des associés, l’absence d’hypothèque ou de clause empêchant la vente, et rédige l’acte de cession.
Mise à jour des documents juridiques
Une fois la vente conclue, la SCI doit mettre à jour sa comptabilité, son bilan, et, si nécessaire, notifier certains organismes (par exemple, l’administration fiscale en cas de changement d’assiette d’imposition).
Conséquences fiscales de la vente d’un bien immobilier par une SCI
La vente d’un bien détenu par une SCI peut générer plusieurs conséquences fiscales, différentes selon le régime fiscal de la société : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Ce régime a une incidence directe sur le mode de calcul de la plus-value et sur la fiscalité applicable.
SCI à l’IR : régime de la plus-value des particuliers
Lorsque la SCI est fiscalement transparente (c’est-à-dire soumise à l’IR), la plus-value réalisée est imposée au nom des associés, proportionnellement à leur quote-part dans la société. Le régime applicable est celui de la plus-value immobilière des particuliers.
Dans ce cas, la plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, éventuellement majoré des frais d’achat, de travaux, ou de certains droits. Des abattements sont ensuite appliqués en fonction de la durée de détention.
| Durée de détention du bien | Abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an (IR) | 1,65 % par an (PS) |
| 22e année | 4 % (IR) | 1,60 % (PS) |
| Après 22 ans | Exonération totale d’IR | Abattement progressif jusqu’à 30 ans |
| Après 30 ans | Exonération totale (IR + PS) | Exonération totale |
Ainsi, si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, aucune imposition n’est due sur la plus-value, ce qui rend la vente très intéressante.
SCI à l’IS : plus-value professionnelle
Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, le traitement fiscal est totalement différent. La plus-value est intégrée dans le résultat comptable de la société et imposée à l’IS selon les taux en vigueur (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà en 2025).
De plus, contrairement au régime des particuliers, il n’y a pas d’abattement pour durée de détention. Le prix d’achat est amorti comptablement, ce qui peut réduire la base taxable d’année en année, mais entraîne en contrepartie une plus-value « réintégrée » plus lourde au moment de la vente.
| Caractéristiques | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Imposition de la plus-value | Au nom des associés (IR + PS) | Au nom de la société (IS) |
| Abattement durée détention | Oui, jusqu’à exonération après 30 ans | Non |
| Prise en compte des amortissements | Non | Oui, mais augmente la plus-value |
| Fiscalité finale | Allégée sur long terme | Lourde mais optimisée pour les projets à court/moyen terme |
Distribution des fonds issus de la vente
Une fois le bien vendu, la SCI dispose de liquidités. Si elle décide de les distribuer aux associés, ces derniers peuvent être imposés à nouveau, selon le régime fiscal applicable :
- En SCI à l’IR, la distribution est neutre puisque les associés sont déjà imposés directement sur la plus-value.
- En SCI à l’IS, la distribution des sommes (dividendes) entraîne une seconde imposition au nom des associés, au taux de la flat tax de 30 % (ou, sur option, au barème progressif après abattement de 40 %).
Cas particuliers : requalification en activité commerciale
Si l’administration fiscale considère que la SCI réalise des opérations d’achat-revente dans un but spéculatif, elle peut requalifier la SCI en société commerciale de fait. Cela entraîne des conséquences lourdes : passage d’office à l’IS, contrôle fiscal, redressement, voire pénalités.
Ce risque est plus élevé lorsque les ventes sont fréquentes, réalisées à court terme, ou que les biens sont achetés, rénovés et revendus avec plus-value rapide. Pour l’éviter, il est essentiel que l’objet social de la SCI reste civil et que les ventes demeurent exceptionnelles.
Conseils pratiques pour vendre un bien détenu par une SCI
Avant de procéder à la vente d’un bien, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un notaire et/ou un expert-comptable. Cela permet de sécuriser la transaction, d’optimiser la fiscalité et d’éviter toute erreur de forme qui pourrait être sanctionnée.
Il est aussi utile de simuler à l’avance le montant de la plus-value, de calculer les impôts à payer, et de vérifier si des abattements sont possibles (durée de détention, travaux déductibles, frais de notaire). Dans certains cas, il peut être opportun d’attendre quelques années pour bénéficier d’une exonération partielle ou totale.
Enfin, les associés doivent se concerter sur l’affectation du produit de la vente : réinvestissement dans un autre bien, remboursement de dettes, distribution des dividendes, ou constitution d’une réserve.
