La société civile immobilière (SCI) est un outil juridique prisé en France pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Ce choix, souvent motivé par des raisons fiscales ou patrimoniales, modifie profondément la manière dont les bénéfices et les plus-values sont imposés. L’un des enjeux majeurs de cette option concerne les taux d’imposition applicables à la SCI soumise à l’IS, que les associés et gérants doivent parfaitement maîtriser pour anticiper leurs obligations fiscales et optimiser la gestion de leur société.
SCI à l’IR ou à l’IS : un choix fondamental
La SCI à l’IR : transparence fiscale
La SCI est par nature une société translucide au sens fiscal (article 8 du Code général des impôts). Cela signifie que ce n’est pas la société qui paie l’impôt, mais directement les associés, chacun à proportion de ses parts. Les revenus fonciers générés par les loyers sont donc déclarés par les associés dans leur déclaration personnelle, dans la catégorie des revenus fonciers. L’imposition dépend du taux marginal d’imposition (TMI) de chaque associé, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % en 2025).
La SCI à l’IS : une société fiscalement opaque
À l’inverse, une SCI peut décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société devient contribuable à part entière et paie directement l’impôt sur ses bénéfices. Les associés, eux, ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes. L’option pour l’IS est possible lors de la création de la SCI ou en cours de vie sociale, mais elle est irrévocable (article 239 du CGI). Cette option peut s’avérer avantageuse si la SCI génère des bénéfices importants, ou si les associés souhaitent amortir le bien immobilier, ce qui réduit le résultat imposable.
Spécificités de l’imposition d’une SCI à l’IS
La SCI soumise à l’IS est traitée comme une société commerciale, avec une comptabilité plus lourde et des obligations déclaratives spécifiques. Contrairement à l’IR, où les associés supportent directement l’imposition, la SCI à l’IS supporte elle-même la charge fiscale.
Deux points essentiels différencient l’imposition à l’IS de l’imposition à l’IR :
- La possibilité d’amortir les immeubles : l’immeuble est considéré comme un actif amortissable, ce qui permet de réduire le résultat fiscal chaque année. Cela entraîne souvent une imposition beaucoup plus faible qu’à l’IR.
- La fiscalité des plus-values : en SCI à l’IS, la plus-value réalisée lors de la revente d’un immeuble n’est pas imposée selon le régime favorable des particuliers (abattements pour durée de détention), mais comme une plus-value professionnelle intégrée au résultat fiscal de la société. La taxation peut alors être plus lourde à long terme.
Les taux d’imposition applicables à une SCI à l’IS
L’un des principaux avantages de l’IS réside dans ses taux, souvent plus attractifs que l’imposition à l’IR pour les revenus fonciers élevés. Depuis la réforme progressive de l’IS, le taux est aujourd’hui stabilisé.
Taux normal de l’IS
En 2025, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 % (article 219 du CGI). Ce taux s’applique à la grande majorité des bénéfices réalisés par la SCI.
Taux réduit de l’IS
Il existe un taux réduit de 15 % applicable sous certaines conditions :
- Le bénéfice imposable est inférieur à 42 500 € (plafond en vigueur depuis 2023).
- Le capital de la SCI doit être entièrement libéré.
- Le capital doit être détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (associés particuliers, et non des sociétés).
Lorsque ces conditions sont remplies, la SCI bénéficie d’un taux réduit de 15 % sur la fraction des bénéfices jusqu’à 42 500 €, et du taux normal de 25 % au-delà.
Tableau récapitulatif des taux applicables
| Résultat fiscal annuel | Conditions remplies (capital libéré et détenu à 75 % par des personnes physiques) | Taux applicable |
| Jusqu’à 42 500 € | Oui | 15 % |
| Jusqu’à 42 500 € | Non | 25 % |
| Au-delà de 42 500 € | Dans tous les cas | 25 % |
Comparaison avec l’imposition à l’IR
Pour bien comprendre l’intérêt de l’IS, il est utile de comparer les taux avec ceux de l’IR.
Un associé imposé dans une tranche marginale à 41 % ou 45 % (auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux) supportera une imposition beaucoup plus lourde à l’IR qu’en laissant les bénéfices dans une SCI à l’IS taxée à 25 %. Cependant, si les bénéfices sont ensuite distribués, ils seront soumis à la flat tax (30 %) ou au barème progressif après abattement de 40 %. Le choix doit donc être pensé en tenant compte du projet patrimonial et de la stratégie de distribution ou de capitalisation des bénéfices.
Points de vigilance pour les gérants et associés
Opter pour l’IS n’est pas toujours synonyme d’optimisation. Quelques points méritent l’attention :
- Amortissement avantageux mais effet boomerang : si l’amortissement réduit le résultat fiscal pendant la détention, il augmente mécaniquement la plus-value taxable lors de la revente du bien.
- Dividendes imposés deux fois : une première fois à l’IS, puis à l’impôt sur le revenu lors de leur distribution.
- Comptabilité plus stricte : la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale et déposer des comptes annuels.
La SCI soumise à l’IS bénéficie de taux d’imposition attractifs : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices sous conditions, puis 25 % au-delà. Ce régime peut être particulièrement intéressant pour des associés fortement imposés à l’IR et souhaitant capitaliser les revenus dans la société. Toutefois, la fiscalité des plus-values et la double imposition des dividendes imposent une analyse patrimoniale approfondie avant de faire ce choix.
En pratique, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour comparer l’impact de l’IR et de l’IS selon le projet et la situation personnelle des associés.
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