La Société Civile Immobilière (SCI) repose sur des statuts qui encadrent son fonctionnement, ses objectifs et les relations entre associés. Ces statuts sont rédigés lors de la création de la société, mais ils ne sont pas figés : des modifications peuvent s’avérer nécessaires en cours de vie sociale, notamment en cas d’évolution de l’activité, d’arrivée ou départ d’un associé, ou de changement de gérant.
Or, modifier les statuts d’une SCI est une opération juridique encadrée par la loi, qui nécessite une procédure stricte pour être valable vis-à-vis des tiers. Voici ce qu’il faut savoir.
Les cas où la modification des statuts d’une SCI est obligatoire
Les statuts d’une SCI regroupent plusieurs mentions obligatoires et facultatives, telles que la dénomination sociale, l’objet social, le siège, la durée, la répartition du capital ou encore les modalités de gérance. Lorsque l’une de ces informations évolue de manière significative, une modification des statuts est requise pour assurer leur conformité à la réalité.
Exemples de modifications fréquentes
| Élément modifié | Conséquence sur les statuts | Formalité obligatoire ? |
| Changement de dénomination sociale | Oui | Oui |
| Transfert du siège social | Oui (changement d’adresse) | Oui |
| Modification de l’objet social | Oui | Oui |
| Modification du capital social | Oui (augmentation ou réduction) | Oui |
| Changement de gérant | Parfois (selon les statuts) | Oui dans la plupart des cas |
| Cession ou retrait d’associé | Oui si modification du capital ou des parts | Oui |
| Prorogation ou dissolution anticipée | Oui | Oui |
À noter : Certaines décisions peuvent être prises sans modification des statuts si elles ne modifient pas leur contenu. C’est pourquoi il est essentiel de bien relire les statuts initiaux avant toute opération.
Qui peut décider de modifier les statuts d’une SCI ?
La modification des statuts d’une SCI ne peut pas être décidée unilatéralement par un associé ou même par le gérant. Elle doit obligatoirement faire l’objet d’une décision collective.
En principe, cette décision relève de l’assemblée générale extraordinaire (AGE) des associés, et la majorité requise est fixée par les statuts. En l’absence de précision, il faut se référer aux dispositions de droit commun prévues par le Code civil.
« Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les modalités prévues dans les statuts. » (Article 1852 du Code civil).
Dans la majorité des SCI, la règle adoptée est l’unanimité, mais rien n’empêche d’opter pour une majorité qualifiée (2/3, 3/4, etc.) lors de la rédaction des statuts.
Étapes pour modifier les statuts d’une SCI
La procédure de modification statutaire suit plusieurs étapes juridiques incontournables, similaires à celles d’une création de SCI. Elle peut être réalisée par les associés eux-mêmes ou par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire, avocat ou expert-comptable).
1. Convocation de l’assemblée générale
Le gérant (ou tout autre associé habilité) doit convoquer une assemblée générale extraordinaire en respectant les modalités prévues par les statuts : délai de convocation, forme (lettre RAR, remise en main propre, email), ordre du jour, etc.
2. Rédaction et approbation du procès-verbal de l’AGE
Lors de l’assemblée, les associés délibèrent sur le projet de modification. Si la décision est adoptée, un procès-verbal (PV) doit être rédigé et signé par tous les associés présents ou représentés.
Ce PV doit préciser :
- les modalités de la modification,
- la date d’effet souhaitée,
- les conséquences éventuelles pour la SCI.
3. Mise à jour des statuts
Les statuts doivent ensuite être mis à jour pour refléter la décision votée. Cette mise à jour peut consister en :
- une nouvelle version intégrale des statuts,
- ou un simple avenant statutaire (suffisant dans certains cas).
📎 Conseil : Pensez à signer chaque page de la nouvelle version des statuts, et à dater le document.
4. Publication d’une annonce légale
Toute modification statutaire doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales (JAL) dans le département du siège social de la SCI.
L’annonce doit contenir un certain nombre d’éléments obligatoires, notamment :
- ancienne et nouvelle mention (ex. : ancien et nouveau siège),
- dénomination de la SCI,
- numéro SIREN,
- mention RCS (Registre du commerce et des sociétés) du greffe compétent.
A savoir : Il est possible de faire cette formalité en ligne sur des plateformes habilitées par l’État.
5. Dépôt au greffe ou au guichet unique
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités juridiques doivent être effectuées via le guichet unique des formalités d’entreprise (INPI) : formalites.entreprises.gouv.fr
Le dossier doit contenir :
- le formulaire M2 rempli,
- le PV de l’AGE signé,
- l’attestation de parution dans un JAL,
- les nouveaux statuts ou l’avenant statutaire,
- un justificatif d’identité du gérant (si changement),
- un justificatif de jouissance des locaux (si changement de siège).
Une fois le dossier validé, le greffe met à jour l’extrait Kbis de la SCI.
Combien coûte une modification statutaire de SCI ?
Le coût dépend du type de modification, des frais administratifs et du recours ou non à un professionnel :
| Poste de dépense | Coût estimatif (en €) |
| Annonce légale | 150 à 200 € |
| Dépôt au greffe via guichet unique | 66,88 € (tarif 2025) |
| Rédaction du PV et des statuts par avocat/notaire | 500 à 1 000 € |
| Coût total estimé | 216 à 1 266 € |
Des modèles gratuits de PV et de statuts sont disponibles en ligne, mais leur usage est risqué sans expertise juridique, surtout en cas de désaccords entre associés ou d’opérations complexes.
Conséquences d’une modification statutaire
Modifier les statuts n’est pas une simple formalité. Cela peut avoir des conséquences fiscales, juridiques et pratiques qu’il convient d’anticiper.
Conséquences fiscales
- Modification de l’objet social : peut entraîner un changement de régime fiscal (ex. : SCI de gestion vers SCI de construction-vente → passage possible à l’IS).
- Cession de parts : peut déclencher des droits d’enregistrement ou de mutation.
- Modification du capital social : attention aux impacts sur la répartition des bénéfices et des droits de vote.
Conséquences juridiques
- Toute modification doit être régulièrement décidée et enregistrée, sinon elle est inopposable aux tiers.
- En cas de contrôle ou de litige, l’absence de mise à jour des statuts peut être lourdement sanctionnée.
Récapitulatif de la procédure
| Étape | Détail |
| 1. Convocation des associés | Selon les statuts (délai, forme, ordre du jour) |
| 2. Vote en AGE | Majorité définie dans les statuts ou à l’unanimité |
| 3. Rédaction du PV | Mentionnant la décision et signée par les associés |
| 4. Mise à jour des statuts | Nouvelle version ou avenant signé |
| 5. Publication dans un JAL | Dans les 30 jours suivant l’AGE |
| 6. Dépôt au guichet unique | Avec l’ensemble des pièces justificatives |
| 7. Mise à jour Kbis | Par le greffe une fois le dossier validé |
Anticiper les modifications pour sécuriser la vie de la SCI
Modifier les statuts d’une SCI en cours de vie sociale est une opération fréquente, mais qui doit être menée avec rigueur. Une procédure mal suivie ou un oubli de formalité peut rendre la modification inopposable, voire entraîner des sanctions fiscales. Il est donc fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel dans les cas complexes (transformation, augmentation de capital, changement de régime fiscal…).
En tant qu’associé, n’oubliez pas qu’une mise à jour régulière des statuts reflète la bonne santé juridique de votre SCI, et permet d’éviter de nombreux litiges ou blocages futurs.
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