Depuis la réforme de la taxe d’habitation sur les résidences principales, une nouvelle obligation fiscale pèse sur les propriétaires immobiliers, particuliers comme sociétés. Parmi eux, les associés de SCI (société civile immobilière) doivent être particulièrement attentifs : la déclaration d’occupation des biens immobiliers détenus est devenue incontournable.
Mais que se passe-t-il en cas d’oubli ou de retard ? Quelles sanctions risquent les SCI si cette déclaration n’est pas effectuée avant l’échéance fixée par l’administration fiscale, à savoir juillet 2026 ?
La déclaration d’occupation : rappel de la loi
La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales (loi de finances pour 2020) a entraîné la mise en place d’un nouvel outil de suivi par l’administration fiscale : la déclaration d’occupation et de l’usage des locaux.
Concrètement, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation doivent désormais indiquer à l’administration :
- si le logement est occupé ou non occupé ;
- l’identité de l’occupant (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit, etc.) ;
- la nature de l’occupation (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant).
Cette déclaration a pour objectif de permettre aux services fiscaux de déterminer correctement l’assiette des impôts locaux (notamment la taxe sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants).
L’article 1418 du Code général des impôts (CGI) précise cette nouvelle obligation, entrée en vigueur en 2023. La première échéance était fixée au 31 juillet 2023, et la loi impose une actualisation en cas de changement de situation. À défaut, une sanction financière peut s’appliquer.
Les SCI sont-elles concernées par la déclaration d’occupation ?
Contrairement à une idée reçue, la déclaration ne concerne pas seulement les particuliers propriétaires en direct. Les sociétés civiles immobilières sont également tenues de remplir cette formalité pour chaque bien détenu.
En effet, l’administration ne fait aucune distinction entre la détention en direct et la détention par une personne morale. Ainsi :
- une SCI de gestion qui met en location des appartements doit déclarer qui occupe chaque logement, et à quel titre ;
- une SCI familiale qui détient une maison utilisée par un ou plusieurs associés doit également effectuer la déclaration ;
- même une SCI à capital variable ou une SCI professionnelle est concernée, dès lors qu’elle possède un bien à usage d’habitation.
Il s’agit donc d’une obligation universelle, qui vise l’ensemble des propriétaires, qu’ils soient personnes physiques ou morales.
La déclaration doit se faire via l’espace professionnel sur le site impots.gouv.fr, en se connectant à la rubrique « Gérer mes biens immobiliers (GMBI) ». Les représentants de la SCI (notamment le gérant) sont responsables de cette démarche.
Quelles sanctions en cas d’oubli de déclaration avant juillet 2026 ?
L’administration fiscale a laissé une certaine tolérance lors de la première année d’application (2023), mais les contrôles vont progressivement se renforcer. D’ici juillet 2026, toutes les SCI devront avoir régularisé leurs déclarations.
En cas d’oubli, la sanction prévue est une amende forfaitaire de 150 € par local non déclaré (article 1770 terdecies du CGI). Cette amende est due autant de fois qu’il y a de biens concernés.
À titre d’exemple :
- une SCI qui détient 3 appartements et oublie de déclarer l’occupation de ces logements s’expose à une amende de 450 € ;
- une SCI familiale qui détient deux maisons et ne met à jour la situation pour aucune d’elles risque une amende de 300 €.
Au-delà de cette sanction pécuniaire, un défaut de déclaration peut entraîner un mauvais calcul des impôts locaux, par exemple l’application indue d’une taxe sur les logements vacants ou d’une surtaxe sur résidence secondaire. Ce type d’erreur peut générer un contentieux long et coûteux pour les associés de la SCI.
Comment régulariser un oubli de déclaration d’occupation ?
Si une SCI constate qu’elle a omis de remplir cette obligation, il est important de réagir rapidement afin de limiter les risques. Plusieurs démarches sont possibles :
- Accéder au service GMBI : le gérant de la SCI doit se connecter à l’espace professionnel de la société sur impots.gouv.fr, puis accéder à la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
- Effectuer la déclaration a posteriori : même si le délai est dépassé, il est possible de renseigner la situation d’occupation réelle du bien (propriétaire occupant, locataire, résidence secondaire, vacant).
- Contacter son centre des finances publiques : en cas de difficulté technique ou d’incertitude sur la situation à déclarer, un contact direct avec le service gestionnaire peut éviter une erreur et permettre d’obtenir un délai de régularisation.
- Demander une remise gracieuse : si l’amende est appliquée, la SCI peut solliciter une remise ou une modération, notamment si elle prouve sa bonne foi et démontre que l’oubli est lié à une difficulté technique ou organisationnelle.
Il est recommandé de ne pas attendre un rappel de l’administration. En régularisant spontanément la situation, la SCI démontre sa bonne foi, ce qui peut peser favorablement dans le cas d’une demande de remise de pénalités.
Tableau récapitulatif des sanctions et solutions
| Situation de la SCI | Sanction prévue | Conséquences possibles | Solution pour régulariser |
| Déclaration faite dans les délais | Aucune | Situation conforme | Conserver une copie de la déclaration |
| Déclaration faite après juillet 2026 | Amende de 150 € par bien | Risque de taxation erronée | Déclarer sans attendre via GMBI |
| Oubli répété ou volontaire | Amende cumulée (150 € par bien et par omission) | Contentieux fiscal, redressements | Régularisation immédiate + contact SIE |
| Régularisation spontanée avec justification | Amende éventuellement remise | Situation clarifiée | Demande de remise gracieuse à l’administration |
L’oubli de déclaration d’occupation n’est pas une simple formalité anodine. Pour une SCI, les conséquences peuvent rapidement s’accumuler, avec des sanctions financières et des risques fiscaux non négligeables. La meilleure stratégie reste la vigilance et l’anticipation : déclarer systématiquement chaque changement d’occupation des biens détenus, vérifier régulièrement l’espace GMBI, et ne pas hésiter à solliciter son expert-comptable ou son notaire pour sécuriser la démarche.
En cas d’oubli avant juillet 2026, la régularisation rapide reste la clé pour limiter les pénalités. L’administration fiscale se montre généralement plus conciliante avec les propriétaires de bonne foi qui rectifient leur situation spontanément.
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