Depuis 2023, une nouvelle obligation fiscale pèse sur l’ensemble des propriétaires en France : la déclaration des biens immobiliers auprès de l’administration fiscale. Initialement prévue pour recenser les biens soumis à la taxe d’habitation et à la taxe sur les locaux vacants, cette mesure a vocation à devenir un outil de suivi permanent du parc immobilier français. Pour les SCI (sociétés civiles immobilières), cette formalité est incontournable, car elle conditionne la bonne gestion fiscale et juridique de leurs biens.
En 2026, une échéance clé se profile : la déclaration devra impérativement être effectuée au plus tard le 30 juin, soit avant le 1er juillet 2026. Tout manquement expose la société et ses associés à des sanctions financières.
La nouvelle réglementation sur la déclaration des biens immobiliers
La mesure a été instaurée par l’article 1418 du Code général des impôts (CGI), dans le cadre de la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Elle impose à tous les propriétaires, personnes physiques ou morales (y compris les SCI), de déclarer chaque année l’usage de leurs biens immobiliers.
Cette obligation concerne :
- les résidences principales,
- les résidences secondaires,
- les logements mis en location,
- les locaux professionnels et commerciaux.
Chaque propriétaire doit indiquer, pour chaque bien :
- l’identité des occupants (ou la vacance du bien),
- la nature de l’occupation (habitation principale, secondaire, mise en location, occupation gratuite, etc.),
- les informations utiles à l’administration pour déterminer l’éventuelle imposition (notamment taxe sur les locaux vacants).
La première vague de déclarations a eu lieu en 2023, mais l’administration a prévu que cette formalité devienne annuelle. La date limite est fixée au 30 juin inclus de chaque année. Pour 2026, la déclaration devra donc être transmise avant le 1er juillet 2026.
En quoi cette obligation concerne directement les SCI ?
Une SCI détient en son nom propre des biens immobiliers. Elle est donc considérée comme propriétaire au sens de la loi et doit se conformer à cette obligation, tout comme un particulier.
Le gérant de la SCI, ou la personne désignée par les statuts pour gérer les démarches fiscales, est tenu de procéder à la déclaration. Dans le cas contraire, la SCI s’expose à des sanctions, qui pourront rejaillir sur les associés en cas de contrôle fiscal.
Concrètement, pour une SCI, il s’agit de déclarer chaque immeuble inscrit à l’actif social et de préciser :
- s’il est occupé par l’un des associés,
- s’il est loué à un tiers (avec mention du bail),
- s’il est vacant,
- ou encore s’il est affecté à un usage professionnel.
Cette transparence est indispensable pour sécuriser la gestion fiscale et éviter des impositions erronées (notamment la taxe sur les logements vacants).
Quelles sanctions en cas de non-déclaration au 1er juillet 2026 ?
L’administration fiscale a prévu un régime de sanctions pour les propriétaires qui ne respecteraient pas cette obligation. En cas d’absence de déclaration ou de déclaration erronée, la SCI s’expose à :
- une amende forfaitaire de 150 € par bien non déclaré,
- un risque accru de contrôle fiscal,
- la possibilité d’une taxation d’office, notamment si l’administration considère qu’un bien est vacant alors qu’il est en réalité loué.
Ces sanctions peuvent rapidement s’accumuler si la SCI détient plusieurs biens. Par ailleurs, un manquement récurrent pourrait nuire à la crédibilité de la société auprès de l’administration et compliquer ses relations fiscales.
Comment déclarer ses biens immobiliers en SCI pour être en conformité ?
La procédure de déclaration a été conçue pour être simple et entièrement dématérialisée. Elle s’effectue via l’espace professionnel de la SCI sur le site impots.gouv.fr.
Les étapes à suivre
- Accéder à l’espace professionnel : le gérant (ou mandataire) de la SCI doit se connecter à l’espace en ligne avec les identifiants de la société.
- Sélectionner la rubrique “Gérer mes biens immobiliers” : l’administration y recense l’ensemble des biens enregistrés au nom de la SCI.
- Vérifier les biens listés : il est important de contrôler que tous les biens de la SCI apparaissent bien dans la liste, en particulier ceux récemment acquis.
- Déclarer l’usage de chaque bien : le gérant doit préciser l’occupant (locataire, associé, tiers), la nature de l’occupation et la période concernée.
- Valider et conserver un justificatif : une fois la déclaration finalisée, il est recommandé de conserver un extrait ou une copie de la déclaration en cas de contrôle ultérieur.
Conseils pratiques pour anticiper l’échéance 2026
Afin d’éviter tout oubli ou erreur, il est conseillé aux SCI de mettre en place une organisation interne. Voici quelques bonnes pratiques :
- Centraliser les informations sur les contrats de location, les dates d’entrée et de sortie des locataires, ainsi que les conventions d’occupation.
- Mettre à jour régulièrement les statuts de la SCI si l’usage des biens change (par exemple, passage d’un usage locatif à une mise à disposition gratuite d’un associé).
- Vérifier l’exactitude des informations sur le site impots.gouv.fr dès l’ouverture de la campagne déclarative, afin de rectifier à temps d’éventuelles erreurs dans l’inventaire des biens.
- Confier la mission à un expert-comptable ou un gestionnaire spécialisé, si la SCI détient un patrimoine conséquent ou si les associés manquent de temps pour assurer la conformité.
Tableau récapitulatif de l’obligation déclarative en SCI
| Élément | Détail |
| Texte légal | Article 1418 du Code général des impôts |
| Propriétaires concernés | Tous, y compris les SCI |
| Biens concernés | Résidences principales, secondaires, logements loués, locaux professionnels |
| Délai 2026 | 30 juin 2026 inclus (avant le 1er juillet) |
| Sanction en cas d’oubli | 150 € par bien + risque de taxation d’office |
| Mode de déclaration | En ligne, via l’espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr |
Ce qu’il faut retenir
La déclaration annuelle des biens immobiliers est désormais une obligation incontournable pour les SCI. L’échéance du 30 juin 2026 doit être anticipée, car une simple omission peut coûter cher à la société et mettre en péril sa conformité fiscale.
La vigilance du gérant est essentielle : il doit s’assurer que tous les biens de la SCI sont correctement déclarés, en précisant leur usage exact. L’accompagnement d’un professionnel peut être une solution judicieuse pour sécuriser la démarche, surtout lorsque le patrimoine est diversifié.
En résumé, une bonne anticipation, une organisation rigoureuse et une déclaration dans les délais permettront aux SCI d’éviter les sanctions et de gérer leur patrimoine immobilier en toute sérénité.
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