La SCI est souvent perçue comme un outil de gestion patrimoniale dédié à l’administration de plusieurs biens immobiliers. Pourtant, de nombreuses SCI sont constituées autour d’un seul bien. Est-ce juridiquement possible ? Est-ce pertinent ? Et quelles précautions prendre pour que la société reste conforme aux exigences légales et fiscales ? On fait le point.
La SCI est conçue pour gérer un patrimoine immobilier
La société civile immobilière a pour objet principal la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers au nom de plusieurs associés. Elle permet notamment de :
- mutualiser les investissements et les charges entre plusieurs personnes ;
- simplifier la gestion d’un parc immobilier (location, entretien, revente…) ;
- organiser la transmission du patrimoine immobilier à ses héritiers ;
- bénéficier d’une fiscalité adaptée selon le régime choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Dans les faits, une SCI peut très bien être utilisée pour administrer plusieurs biens immobiliers : logements, locaux professionnels, terrains… Elle centralise la gestion comptable, contractuelle et juridique de ces actifs, ce qui facilite considérablement le travail des associés. C’est d’ailleurs ce qui en fait un outil privilégié pour les familles, les investisseurs ou les professionnels.
Pourquoi créer une SCI pour plusieurs biens est souvent recommandé
La mutualisation est au cœur de la logique de la SCI. Détenir plusieurs biens permet :
- de répartir les risques locatifs ou de vacance entre plusieurs actifs ;
- de diversifier les sources de revenus locatifs (habitation, bureaux, commerces) ;
- de mieux optimiser les charges fiscales (intérêts d’emprunts, amortissements en SCI à l’IS) ;
- de rationaliser la gestion via une seule entité juridique.
Mais faut-il obligatoirement plusieurs biens pour créer une SCI ? La réponse est non.
La détention d’un seul bien immobilier en SCI est parfaitement légale
Contrairement à une idée reçue, la loi n’impose pas qu’une SCI détienne plusieurs biens. L’article 1832 du Code civil prévoit simplement que deux personnes au minimum doivent s’associer pour constituer une société dans un but commun, mais il n’est jamais question d’un nombre minimal de biens.
Il est donc tout à fait légal de créer une SCI avec un seul bien immobilier. D’ailleurs, une telle configuration est très courante, notamment dans le cas :
- d’un investissement locatif unique (par exemple, un appartement destiné à la location meublée ou nue) ;
- d’un achat familial (parents et enfants s’associent pour acquérir une résidence secondaire ou un bien transmis en démembrement) ;
- d’une transmission anticipée (apport d’un bien immobilier à une SCI pour organiser sa gestion et sa transmission) ;
- d’un montage patrimonial (constitution d’une SCI pour isoler un actif du patrimoine personnel) ;
- d’une détention croisée entre professionnels (ex. : deux associés de SARL achètent leur local professionnel via une SCI dédiée).
Dans tous ces cas, la création d’une SCI avec un seul bien est non seulement possible, mais parfois stratégiquement pertinente.
Quelles précautions si votre SCI ne détient qu’un seul bien immobilier ?
Même si la loi n’exige pas plusieurs biens pour qu’une SCI soit valide, la détention d’un bien unique soulève certaines vigilances en matière de fiscalité, de gestion et de conformité juridique. Voici les précautions à prendre.
1. Veiller à la réalité de l’activité de gestion
L’administration fiscale peut parfois requalifier une SCI à objet civil en société de fait ou en société fictive si elle estime que la société est dépourvue d’activité réelle. Dans le cas d’une SCI détenant un seul bien, il est donc important de :
- formaliser un bail si le bien est loué (même à un proche) ;
- tenir une comptabilité même simplifiée, notamment en SCI à l’IR ;
- tenir des assemblées générales annuelles avec procès-verbaux ;
- gérer activement le bien : perception de loyers, entretien, déclarations fiscales, etc.
La réalité de la gestion est la meilleure garantie contre toute remise en cause par l’administration fiscale.
2. Démontrer une affectation patrimoniale et une autonomie juridique
Une SCI avec un seul bien peut être suspectée d’être une société « coquille vide », surtout si elle est détenue par une seule famille. Pour éviter cette critique, il est recommandé de :
- bien distinguer le patrimoine personnel des associés de celui de la SCI (compte bancaire séparé, gestion distincte) ;
- rédiger des statuts clairs et cohérents avec l’activité réelle (gestion locative, revente éventuelle…) ;
- faire figurer une clause de répartition des bénéfices et de prise de décision dans les statuts, même en cas d’unanimité de fait.
3. Précautions fiscales : éviter la requalification
Certaines SCI avec un seul bien peuvent être tentées de pratiquer des activités proches de la promotion immobilière ou de la location meublée professionnelle. Ces activités sont commerciales par nature, ce qui pourrait remettre en cause la nature civile de la SCI et l’exposer à :
- une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) de plein droit, même si la SCI est à l’IR à l’origine ;
- la remise en cause du régime des plus-values des particuliers (moins favorable à l’IS) ;
- une amende pour activité non déclarée.
Pour rester dans les clous, il est essentiel de limiter l’activité de la SCI à la gestion et l’administration d’un bien immobilier, sans excès d’activité commerciale.
Tableau récapitulatif : SCI avec un seul bien immobilier
| Critère | Détention d’un seul bien en SCI | Remarques |
| Légalité | Autorisée | Aucun texte n’impose plusieurs biens |
| Nombre d’associés | Minimum deux | Personnes physiques ou morales |
| Finalité | Gestion, transmission, investissement | Doit rester dans le cadre civil |
| Risque de requalification | En cas d’absence d’activité réelle | À éviter par une gestion active |
| Activités interdites | Location meublée pro, achat-revente | Activités commerciales interdites sauf SCI à l’IS |
| Fiscalité | IR ou IS selon l’option | Attention à la cohérence avec l’objet |
| Comptabilité | Obligatoire, même simplifiée à l’IR | Comptes bancaires séparés, AG annuelles recommandées |
Un seul bien, mais une gestion sérieuse
Créer une SCI pour détenir un seul bien immobilier est parfaitement conforme à la législation française. Ce choix peut même être judicieux dans certains contextes, notamment familiaux ou patrimoniaux. Mais attention : la SCI doit être réelle, active et cohérente avec son objet civil. Une gestion rigoureuse, des documents formalisés et une activité visible aux yeux de l’administration sont essentiels pour éviter toute requalification ou sanction fiscale.
En résumé, même avec un seul bien, la SCI peut s’avérer un outil puissant de gestion et de transmission, à condition de respecter les règles du jeu.
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