La Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE) s’impose désormais comme un pilier incontournable de la gestion des structures juridiques en France. Si la RSE est souvent associée aux grandes sociétés commerciales, elle concerne en réalité toutes les formes et toutes les tailles d’organisation, y compris les sociétés civiles immobilières (SCI).
Intégrer des critères RSE dans un projet de SCI peut sembler secondaire, mais cette démarche offre de nombreux avantages, tant sur le plan de la conformité juridique que sur celui de la performance économique, sociale et environnementale. Voici ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce que la RSE ? Définition et principaux critères
La RSE est définie par la Commission européenne comme « la responsabilité des entreprises vis-à-vis des effets qu’elles exercent sur la société » (Communication de la Commission du 25 octobre 2011). Elle consiste à intégrer volontairement des préoccupations sociales, environnementales et éthiques dans les activités économiques et dans les relations avec les parties prenantes.
En France, la loi Pacte du 22 mai 2019 a renforcé cette approche en modifiant l’article 1833 du Code civil : « La société est gérée dans son intérêt social, en prenant en considération les enjeux sociaux et environnementaux de son activité ». Cela concerne donc également les SCI.
Les trois grands piliers de la RSE
- Critères environnementaux : réduction de l’empreinte carbone, gestion des déchets, optimisation énergétique des bâtiments, choix de matériaux durables.
- Critères sociaux : bien-être des collaborateurs (dans le cas d’une SCI employant du personnel), respect des locataires, relations équilibrées avec les partenaires.
- Critères de gouvernance : transparence dans la gestion, respect des règles éthiques, prévention des conflits d’intérêts entre associés.
Tableau récapitulatif des principaux critères RSE
| Domaine | Exemples de critères RSE applicables à une SCI |
| Environnement | Isolation thermique des biens, recours aux énergies renouvelables, gestion durable des espaces verts |
| Social | Conditions d’accessibilité des logements, prise en compte du handicap, loyers raisonnés pour favoriser la mixité |
| Gouvernance | Communication transparente entre associés, lutte contre le blanchiment, rédaction claire des statuts et rapports |
Les obligations légales en matière de RSE en France et en Europe
La RSE repose sur une démarche volontaire, mais elle s’inscrit de plus en plus dans un cadre juridique contraignant. Certaines obligations s’appliquent aux grandes entreprises, mais leur esprit peut inspirer les SCI.
Au niveau européen : la directive CSRD
Depuis 2024, la directive européenne CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) impose à de nombreuses entreprises de publier des informations extra-financières détaillées sur leur impact social et environnemental. Si les SCI ne sont pas directement visées, elles peuvent être concernées indirectement lorsqu’elles travaillent avec des partenaires soumis à ces obligations.
Au niveau français
- Article 1833 du Code civil (réformé par la loi Pacte) : toute société, y compris une SCI, doit intégrer les enjeux sociaux et environnementaux dans sa gestion.
- Article L.225-102-1 du Code de commerce : obligation de déclaration de performance extra-financière pour certaines entreprises dépassant des seuils (grands groupes).
- Réglementation environnementale RE2020 : applicable aux constructions neuves, elle fixe des normes strictes en matière de performance énergétique et d’empreinte carbone, qui concernent les SCI de construction.
- Normes locales d’urbanisme (PLU, zones protégées) : elles imposent parfois des critères écologiques dans les projets immobiliers d’une SCI.
Ainsi, même si une petite SCI n’est pas légalement contrainte de publier un rapport RSE, elle doit respecter ces principes et anticiper l’évolution réglementaire.
Pourquoi intégrer des critères RSE dans un projet de SCI ?
L’application de la RSE dans le cadre d’une SCI n’est pas une simple tendance. C’est un choix stratégique qui permet de sécuriser la gestion, de valoriser le patrimoine et de répondre aux attentes sociétales croissantes.
Améliorer la valeur patrimoniale du bien immobilier
Un bien géré selon des critères RSE — bâtiment basse consommation, matériaux durables, respect des normes d’accessibilité — voit sa valeur augmenter. La prise en compte des enjeux environnementaux et sociaux constitue un facteur de différenciation sur le marché immobilier.
Sécuriser la gestion juridique et limiter les risques
Une SCI qui applique des critères de gouvernance solides réduit les risques de conflits entre associés. Une gestion transparente et responsable protège également la société contre les sanctions liées à des manquements environnementaux ou sociaux.
Répondre aux attentes des locataires et investisseurs
Les locataires sont de plus en plus sensibles aux questions écologiques (performance énergétique, confort thermique, réduction des charges grâce aux économies d’énergie). De même, les investisseurs privilégient les projets immobiliers intégrant la durabilité et la responsabilité sociale.
Accéder à des financements avantageux
De nombreuses banques et organismes financiers proposent aujourd’hui des prêts « verts » ou des conditions préférentielles pour les projets immobiliers respectant des critères RSE. Une SCI engagée dans cette démarche peut donc optimiser son financement.
Comment intégrer des critères RSE dans son projet de SCI ? Conseils pratiques
Il ne suffit pas de déclarer une intention pour que la SCI devienne socialement responsable. La démarche doit être structurée, intégrée dès la création et suivie régulièrement.
Intégrer la RSE dans les statuts de la SCI
Les associés peuvent préciser dans les statuts que la société s’engage à gérer son patrimoine en tenant compte des critères environnementaux et sociaux. Cela peut inclure des clauses sur le choix des fournisseurs, la gestion énergétique des biens ou la transparence entre associés.
Réaliser un diagnostic environnemental et social
Avant tout investissement, il est recommandé de réaliser un audit énergétique et environnemental des biens immobiliers. Cet état des lieux permet de déterminer les améliorations possibles : isolation, systèmes de chauffage, gestion de l’eau, accessibilité.
Établir un plan d’action RSE adapté à la SCI
Une petite SCI familiale n’aura pas les mêmes leviers qu’une SCI de construction-vente. Les objectifs doivent être adaptés :
- Pour une SCI locative : privilégier des travaux de rénovation énergétique.
- Pour une SCI familiale : favoriser une gouvernance équilibrée et équitable entre héritiers.
- Pour une SCI de construction : respecter la RE2020 et anticiper les futures réglementations.
Suivre et communiquer sur les engagements
La transparence est un critère central de la RSE. La SCI peut tenir un registre interne des actions entreprises (travaux écologiques, choix responsables) et le communiquer aux associés et partenaires financiers.
Exemple de plan RSE pour une SCI locative
| Objectif | Action prévue | Résultat attendu |
| Réduction des charges énergétiques | Travaux d’isolation et installation de double vitrage | Baisse de 20 % des factures de chauffage |
| Accessibilité | Amélioration des accès PMR dans un immeuble | Conformité avec la loi handicap |
| Gouvernance | Mise en place d’un rapport annuel simplifié aux associés | Meilleure transparence et prévention des conflits |
La RSE, un levier stratégique pour les SCI
La RSE n’est plus une option réservée aux grandes entreprises : elle devient un standard de gestion pour toutes les sociétés, y compris les SCI. Intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans un projet immobilier permet d’améliorer la valeur des biens, de réduire les risques juridiques, de séduire locataires et investisseurs, et d’accéder à de meilleurs financements.
En intégrant la RSE dans leurs statuts, dans leurs choix de gestion et dans leur communication, les SCI s’assurent un développement durable, conforme au droit français et européen, tout en participant activement à la transition écologique et sociale.
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