Comment faire un business plan pour créer une SCI ?

Comment faire un business plan pour créer une SCI ?

Le secteur de l’immobilier est une possibilité intéressante de diversifier son patrimoine en toute sécurité, contrairement aux placements financiers. Pour ce faire, la création d’une SCI, Société Civile Immobilière, est un statut d’entreprise intéressant, car il offre un certain nombre d’avantages tant sur l’aspect juridique qu’en matière de gestion. 

Vous avez un projet d’investissement immobilier et vous souhaitez vous lancer sans prendre le moindre risque ? L’élaboration d’un business plan immobilier est fortement recommandé. Qu’est-ce qu’un business plan ? Comment faire son dossier ? 

Qu’est-ce qu’un business plan immobilier  

Qu’il s’agisse de la création d’une entreprise ou d’un investissement immobilier, le business plan est un document détaillant l’ensemble de votre projet point par point : objectifs stratégiques et commerciaux, stratégie financière, plan d’action à mettre en place, etc. 

Le business plan immobilier est une aide non négligeable pour convaincre des investisseurs financiers de vous suivre dans votre projet, comme les banques si vous souhaitez contracter un emprunt bancaire. 

Que contient un business plan immobilier pour créer une SCI ? 

À l’instar de toute création d’entreprise (SARL, SAS, SCI, etc.), un business plan, immobilier ou non, comporte plusieurs éléments : 

  • un résumé du projet 
  • une description de la situation socio-économique des futurs associés (âge, santé, situation professionnelle, etc.) ; 
  • une présentation du patrimoine actuel des associés (bien immobilier, épargne, investissement, etc.) ; 
  • un descriptif du bien à acquérir, ou à construire, et de ses opportunités (localisation, absence de travaux, rénovation à moindre coût, croissance du marché immobilier, attractivité, etc.) ; 
  • une description des risques identifiés (retard de livraison du bien, non-paiement des loyers, etc.) ainsi que les mesures à prendre pour en limiter l’impact sur l’activité ; 
  • un plan de financement du projet, sous forme de tableau présentant les investissements de départ et les modalités de leur financement (apport personnel, emprunt bancaire ou autre financement, ainsi que le montant de l’emprunt sollicité, sa durée, etc.) ; 
  • un compte de résultat prévisionnel de SCI sur 3 ans présentant la rentabilité attendue et contenant l’ensemble des dépenses prévues (achat, frais de notaire, travaux, charges fixes, etc.) ainsi que les bénéfices possibles (loyers locatifs) ; 
  • le budget prévisionnel de trésorerie pour la première année. 

Comment faire le plan de financement d’un business plan de SCI ? 

Le tableau de financement est un outil important à la création et la bonne gestion d’une SCI. Il permet d’étudier la solidité financière de l’entreprise sur 3 ou 5 ans. Il reprend donc tous les éléments financiers réels ou prévisionnels tels que : 

  • les apports financiers (apport en capital social, répartition des parts sociales, emprunt, etc.) ; 
  • le chiffre d’affaires prévisionnel (revenu locatif) ; 
  • les frais d’acquisition du bien (comme les frais de notaire) ;  
  • les achats et frais généraux ; 
  • le remboursement d’emprunt ; 
  • les salaires et charges sociales du gérant (si nomination d’un gérant)
  • la rémunération des associés (dividendes par exemple) ; 
  • les investissements et dotations aux amortissements ; 
  • l’imposition des bénéfices selon le régime fiscal choisi ; 
  • etc. 

Le plan de financement doit montrer un équilibre entre les produits et les dépenses, voire mettre en avant un bénéfice réel. 

Comment faire le compte de résultat prévisionnel d’un business plan de SCI ? 

Le compte de résultat prévisionnel est une extension du plan de financement. Il reprend dans le détail, exercice par exercice, l’ensemble des produits et des charges budgétisés afin d’obtenir un résultat prévisionnel. 

Les charges budgétisées reprennent l’ensemble des dépenses liées à l’activité de la SCI et à la gestion du bien immobilier : travaux d’entretien ou de rénovation, achats de petits matériels et de fournitures, les dépenses de sous-traitance (comptable, service de nettoyage, etc.), dépenses d’énergie, les impôts et taxes, les dotations aux amortissements, etc. 

Comment faire le budget prévisionnel de trésorerie d’un business plan de SCI ? 

Le budget prévisionnel de trésorerie est un tableau qui recense en deux parties les flux de trésorerie entrants et sortants d’une entreprise, généralement pour la première année, afin de vérifier le solde de trésorerie (bénéfice, nul ou perte). Son but est de démontrer la capacité d’auto-financement de la SCI.  

Le plan de trésorerie reprend, mois par mois, l’ensemble des décaissements (frais des formalités de constitution de société, dettes, salaires et charges sociales, dividendes, etc.) et des encaissements (crédit de TVA, financement interne via des apports de capital en compte courant associés par exemple, financement externe par le déblocage d’emprunt, loyers locatifs, etc.).