Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont souvent utilisées pour détenir ou gérer un patrimoine immobilier, notamment des logements. En parallèle, la cotisation foncière des entreprises (CFE), composante de la contribution économique territoriale (CET), est un impôt local dû par les personnes physiques ou morales qui exercent une activité non salariée au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. L’assiette de la CFE est basée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour une activité professionnelle ou, à défaut, sur une base minimum déterminée par le chiffre d’affaires de l’entreprise.
La question de la CFE peut donc se poser aux gérants de SCI même lorsqu’ils n’ont pas l’impression d’exercer une « activité » au sens traditionnel. On fait le point.
Comprendre la CFE et son champ d’application
Principe général
La CFE doit être acquittée par les sociétés et entrepreneurs individuels qui exercent habituellement une activité professionnelle non salariée en France. Elle est due dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux ou de terrains. Le montant dépend :
- de la valeur locative des locaux utilisés pour l’activité professionnelle – c’est la base d’imposition sur laquelle s’applique le taux voté par la commune ;
- du chiffre d’affaires réalisé deux ans auparavant (année N2) pour déterminer le montant de la cotisation minimum lorsque la valeur locative est faible.
En dessous de 5 000 € de chiffre d’affaires annuel, une entreprise est exonérée de la cotisation minimum. Par ailleurs, la création d’une entreprise donne lieu à une exonération totale la première année et à une réduction de moitié de la base l’année suivante. Les entreprises qui enregistrent un faible niveau d’activité la première année peuvent donc presque ne pas payer de CFE avant la troisième année.
Quand une SCI estelle redevable ?
Une SCI devient redevable de la CFE dès lors qu’elle exerce une activité qualifiée de professionnelle : cela inclut la location de biens meublés, l’exploitation de locaux commerciaux ou l’utilisation d’un siège social ou de bureaux pour administrer les biens. En revanche, le Code général des impôts (CGI) prévoit un régime favorable pour la location d’immeubles nus à usage d’habitation.
Selon l’article 1447 du CGI, les activités de location ou de souslocation d’immeubles nus à usage d’habitation ne sont pas réputées exercées à titre professionnel. La CFE n’est donc pas due pour ces activités tant que les recettes annuelles n’excèdent pas 100 000 € hors taxes.
En pratique, une SCI qui se contente de percevoir des loyers de logements nus (par exemple des appartements loués vides) n’est donc pas soumise à la CFE tant que ses recettes demeurent en dessous du seuil de 100 000 €. La gestion « passive » d’un patrimoine immobilier familial échappe ainsi à cette taxe. Ce régime avantageux constitue déjà la principale voie d’optimisation pour une SCI à usage d’habitation.
Comment réduire ou éviter la CFE pour une SCI d’habitation en 2026 ?
1. Rester dans le champ de l’exonération d’habitation
- Louer des biens nus à usage d’habitation uniquement : l’exonération concerne la location d’immeubles nus à usage d’habitation. Toute activité de location meublée ou commerciale (boutiques, bureaux, locations saisonnières, gîtes, etc.) est considérée comme professionnelle et déclenche la CFE. Pour 2026, il convient donc de maintenir le parc immobilier en location vide s’il s’agit d’habitation.
- Respecter le seuil de 100 000 € de recettes : l’exonération cesse si la SCI retire plus de 100 000 € de loyers bruts HT d’un même immeuble. Les SCI dont les revenus dépassent ce seuil en 2024 (année N2 servant de base pour la CFE 2026) seront imposables en 2026. Pour des recettes proches de 100 000 €, il peut être intéressant de répartir les biens dans plusieurs SCI, chacune en dessous du seuil – en veillant à respecter les règles antiabus (substance économique, gérance distincte) – ou de revoir la composition du parc immobilier afin de ne pas franchir la barre fiscale.
- Éviter la location meublée : le simple fait de meubler un appartement le fait basculer dans la catégorie des activités commerciales (loueur en meublé non professionnel ou professionnel). La CFE est alors due dès que le chiffre d’affaires annuel dépasse 5 000 €. Une SCI qui détient des logements meublés ne pourra pas bénéficier de l’exonération d’habitation et devra acquitter la CFE sur la valeur locative des locaux utilisés pour l’activité meublée.
2. Profiter des exonérations temporaires pour les nouvelles sociétés
Si votre SCI a été créée récemment, vous pouvez bénéficier d’un régime de faveur :
- Exonération totale la première année : toutes les entreprises, y compris les SCI, sont exonérées de CFE l’année de leur création. Une SCI créée en 2025 n’aura pas de CFE à payer en 2025 et pourra encore réduire sa facture en 2026.
- Réduction de 50 % de la base l’année suivante : la loi prévoit que la base d’imposition est réduite de moitié la deuxième année. Par exemple, une SCI constituée en août 2024 restera exonérée de CFE pour 2024, bénéficiera d’une base réduite de 50 % pour la CFE 2025 et paiera la CFE à taux plein en 2026. Si vous projetez de créer une SCI, anticipez la date de création pour aligner l’année de réduction sur 2026.
- Exonération facultative de trois ans dans certaines communes : certaines collectivités peuvent voter une exonération temporaire de trois ans pour les entreprises nouvelles ou en cas d’extension d’établissement. La demande doit être déposée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent avant le 31 décembre de l’année de création ou d’extension. Renseignezvous auprès de votre SIE pour vérifier si votre commune propose cette mesure.
3. Exploiter les dispositifs d’exonération géographique
Plusieurs régimes zonés permettent aux entreprises de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de CFE pendant plusieurs années :
| Dispositif | Conditions principales | Durée/échéance |
| Bassins d’emploi à redynamiser (BER) | Implantation dans un BER et exonération d’impôt sur les bénéfices | Exonération de CFE, taxe foncière et cotisations sociales prolongée jusqu’au 31 décembre 2027 |
| Zones de développement prioritaire (ZDP) | Implantation entre le 1ᵉʳ janvier 2019 et le 31 décembre 2026 et exonération d’impôt sur les bénéfices | Exonération de CFE pendant 7 ans |
| Zones d’aides à finalité régionale (ZAFR) | Implantation dans une ZAFR ; soumise à l’approbation de la collectivité | Exonération facultative |
| Zones France ruralités revitalisation (FRR) | Communes rurales identifiées ; dispositif prolongé et élargi en 2025 | Exonération facultative jusqu’au 31 décembre 2027 |
| Zones franches urbaines (ZFU) et Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) | Implantation et activité éligible | Exonération de CFE prolongée jusqu’au 31 décembre 2025 |
| Zones de restructuration de la défense (ZRD) | Implantation dans une commune concernée ; l’exonération est décidée localement | Exonération facultative |
Pour qu’une SCI d’habitation puisse prétendre à ces régimes, le siège ou l’établissement utilisé pour gérer les biens doit se situer dans la zone concernée. Le gérant doit vérifier si la collectivité a adopté l’exonération et déposer la demande auprès du SIE. Ces dispositifs peuvent réduire drastiquement la facture de CFE pendant plusieurs années.
4. Choisir judicieusement sa domiciliation
Le taux de CFE est voté chaque année par la commune ou l’intercommunalité et varie fortement d’un territoire à l’autre. Par exemple, en 2024 les taux s’échelonnaient d’environ 16 % à Paris à plus de 36 % à Toulouse, ce qui prouve l’importance du lieu d’implantation. Une SCI d’habitation qui dispose d’un bureau pour gérer ses biens peut donc réduire le montant de sa CFE en choisissant une commune où le taux est faible et où la valeur locative du local est modeste.
La domiciliation dans un espace de coworking ou un local de petite surface peut également réduire la base imposable, car la CFE est calculée sur la valeur locative des locaux professionnels. En revanche, domicilier la SCI chez le gérant et utiliser une pièce de son habitation pour l’activité n’exonère pas de CFE : l’administration appliquera la cotisation minimum en fonction du chiffre d’affaires.
Un simulateur en ligne mis à disposition par l’administration permet de connaître le taux de CFE applicable dans chaque commune. Avant de fixer le siège social d’une nouvelle SCI, comparez les taux et les valeurs locatives pour optimiser la future imposition.
5. Maintenir un chiffre d’affaires modéré
Outre le seuil de 100 000 € pour les locations d’immeubles nus, un seuil de 5 000 € de chiffre d’affaires annuel permet d’être exonéré de la cotisation minimum. Dans certains cas, une SCI de petite taille peut donc ne rien payer en CFE même si elle utilise un local professionnel. Entre 5 001 € et 10 000 €, la cotisation minimale reste faible (environ 243 € à 579 € en 2025 selon les communes). En maîtrisant les revenus des prestations accessoires (honoraires de gestion, commissions) et en limitant les surfaces utilisées, il est possible de demeurer dans les tranches les plus favorables.
6. Respecter les formalités et dates limites
Réduire la CFE passe aussi par une bonne gestion des déclarations :
- Déclaration initiale (formulaire Cerfa 14187) : elle doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant la création. Si votre SCI d’habitation est créée en 2025, déposez la déclaration initiale avant le 31 décembre 2026 pour bénéficier des exonérations.
- Déclaration modificative (formulaire 1447MSD) : elle est nécessaire en cas de changement de surface, de dépassement du seuil de 100 000 € ou de variation du nombre de salariés. La déclaration doit être envoyée au service des impôts des entreprises avant le deuxième jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai (soit le 5 mai 2025 pour la CFE 2026).
- Paiement : les avis d’acompte sont mis en ligne fin mai et doivent être payés au plus tard mijuin. Le solde de CFE est mis en ligne en novembre et doit être réglé avant le 15 décembre. Les rôles supplémentaires émis en avril 2026 sont payables au 15 juin 2026. Les paiements s’effectuent en ligne ou par prélèvement mensuel.
Le respect de ces dates permet d’éviter les pénalités et, surtout, de bénéficier des exonérations en temps voulu.
7. Attention aux abus et contrôles
La multiplication artificielle de SCI pour rester en dessous des seuils de 100 000 € ou 5 000 € peut être requalifiée par l’administration fiscale comme une fraude. De même, l’utilisation d’un local à titre gratuit pour gérer l’immeuble (par exemple un garage appartenant à un associé) peut être assimilée à une mise à disposition gratuite, ce qui est taxable. Il est recommandé de se faire assister par un professionnel (expertcomptable ou avocat fiscaliste) pour structurer l’activité et justifier les choix de domiciliation et de répartition des revenus.
En résumé
Pour une SCI à usage d’habitation, la CFE reste une charge potentielle en 2026 uniquement en cas d’activité professionnelle. La loi exonère la location d’immeubles nus d’habitation et les recettes inférieures à 100 000 €. Pour réduire ou éviter cette taxe, les gérants peuvent :
- Maintenir l’activité dans le champ de l’habitation et éviter la location meublée ou commerciale.
- Créer la SCI au bon moment pour profiter de l’exonération la première année et de la réduction de moitié la deuxième année.
- Utiliser les exonérations géographiques (BER, ZDP, ZAFR, FRR, ZFU, QPV) en implantant le siège dans une zone offrant l’avantage et en respectant les conditions locales.
- Choisir une domiciliation dans une commune à faible taux de CFE et limiter la surface des locaux professionnels.
- Contrôler le chiffre d’affaires pour ne pas dépasser les seuils déclenchant la CFE (100 000 € pour la location nue ; 5 000 € pour la cotisation minimum).
- Respecter les formalités et déclarations afin de bénéficier des exonérations et éviter les redressements.
En appliquant ces stratégies dès maintenant, les SCI d’habitation peuvent optimiser leur fiscalité et, dans de nombreux cas, ne pas payer de CFE en 2026. Comme l’illustrent les règles fiscales, la gestion rigoureuse des seuils de chiffre d’affaires et le choix judicieux du lieu d’implantation sont les leviers les plus efficaces pour réduire la CFE.
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